14年漫长上市路 开元酒店挂牌港交所

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  凯雷撤退携程接棒 谁在为开元酒店的上市梦铺路?

  

  作者|陈梦霏

  来源|野马财经

  经过15年漫漫上市路,开元酒店终于在2019年春天收获胜利的果实。

  在港股排队近半年的开元酒店,上市只差临门一脚。

  3月8日,开元酒店(1158.HK)公布公告,此次IPO全球发行7000万股H股股份,发行价为16.5港元/股,募集资金约10.7亿港元。值得一提的是,开元酒店已与两名基石投资者携程香港及GreenTree(格林豪泰),订立基石投资协议。

  这意味着从2004年起就开始筹谋上市的开元酒店,历经十五载的磨砺,即将携手两大明星投资者实现上市梦。

  三星国营宾馆的进阶路

  在2018年开元酒店成立30周年之际,戎马半生、已步入花甲的创始人——陈妙林曾用六个字来总结开元酒店过去三十年的发展,“天时、地利、人和”。

  如陈妙林所言,开元酒店诞生之时,恰逢改革开放的好时机。公开资料显示,开元酒店的前身是杭州萧山一家国营招待所。改革的春风吹到吴王夫差战败越王勾践的萧山时,在萧山物资局工作的陈妙林,正值事业高峰期。

  为了接待更多来往的商人和外宾,由萧山招待所改建而来的萧山宾馆应运而生。因缘际会下,有能力组织各方物资,又有供货渠道的陈妙林,成了萧山宾馆的掌舵人。

  之后几年,在陈妙林的苦心经营下,进门喊“您好”、保龄球馆、KTV等潮流娱乐设施,让萧山宾馆远近闻名,生意愈发红火。

  1994年,国企改制的浪潮席卷全国,萧山宾馆开始实行股份制改革。2000年国资退出,陈妙林成为开元第一大股东,并彻底赢得企业经营的自主权,也为开元酒店“开元盛世”奠定了基础。

  改制后的开元酒店管理经营越发灵活,一方面在装饰风格和菜品上突出江南特色,另一方面开始实施连锁化发展战略,同时进军房地产领域,计划借助房地产收入反哺酒店业务的发展。正是依靠着“酒店+地产”复合联动的开发模式,开元酒店很快在江浙一带打响名声,成为一家颇具规模的集团化企业。

  然而这样风光的日子也只持续到2003年“非典”爆发,以酒店为主打业务的开元酒店遭遇了前所未有的重创。好在有地产业务的支撑,再加上政府的扶持政策,开元酒店顺利度过那段特殊而艰难的时期。

  这让陈妙林意识到,上市乃开元酒店要想继续发展壮大的必经之路。2005年,开元酒店首次对外宣布即将赴港上市,计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包,拟募集资金2~3亿元。

  可惜天有不测风云,正当陈妙林紧锣密鼓地筹备上市之时,2005年10月香港出台了新的固定资产折旧标准,这意味着开元酒店净利润将大幅缩水,上市计划只得暂时搁浅。

  被迫转型,凯雷入局

  这一搁置就是三年,期间2006年开元酒店在进军上海市场,恰逢房地产行业危机,上海房地产政策逐渐趋紧,开元借助房地产业务反哺酒店的路子开始行不通。

  为此,陈妙林不得不调整战略向轻资产化方向转型,以酒店委托管理、品牌输出的方式扩大版图。从招股书披露数据来看,报告期内开元酒店约9成以上收入来源于租赁酒店收入,自有酒店客房数量占所有在营酒店数量的比重也不过1.2%。

  (来源:开元酒店招股说明书)

  2008年,筹谋已久的陈妙林再次将上市计划提上日程。与以往不同的是,这一次开元背后有了更强大的靠山——凯雷投资。2007年底,一则关于美国知名私募股权公司凯雷集团,以约1亿美元入股开元酒店的消息,在市场上传得沸沸扬扬。

  随后,开元酒店董事长陈妙林向媒体公开证实了这一消息,并透露凯雷首批投资3.4亿元已经到位。但最新披露的招股书却显示,凯雷是在2013年与开元酒店签订投资协议,以2600万元的价格获得开元酒店40%的股权。

  对此,开元酒店方面对野马财经(公众号:ymcj8686)解释称,2007年凯雷投资1亿美元到浙江开元酒店管理股份有限公司的前身,即浙江开元酒店投资管理集团有限公司。招股书中所说的2013年凯雷投资是公司内部重组的一部分,事实上凯雷并没有新出资。

  Anyway,有了“总统俱乐部”凯雷投资的加持,开元酒店如虎添翼,上市信心十足。然而,就在陈妙林以为万事俱备,只等上市敲钟的时候,幸运之神再次与他擦肩而过。2008年金融危机席卷全球,港股市场也遭到了巨大的冲击,开元酒店只能再度延后上市。

  面对并不眷顾自己的港股,心有不甘的陈妙林决定将目光转向A股,计划借壳上市。无奈的是,正当双方进入实质谈判阶段,政策风向变了。按照陈妙林的说法:“如果单纯是酒店业上市意义不大,因为缺血的是房地产。”

  陈妙林明白,天下没有免费的午餐,凯雷也不愿意空手而归。2013年,陈妙林选择了以REITs(房地产信托投资基金)方式,将旗下部分优质资产打包,曲线上市。有观点将此举解读为开元酒店迫于与投资者签订的5年上市规划压力。

  野马财经(公众号:ymcj8686)向开元酒店方面求证,对方表示:“凯雷与开元完全没有五年上市的约定,属于杜撰。”

  北京一位证券从业人士对野马财经(公众号:ymcj8686)表示,REITs 上市与 IPO 不同,REITs 上市主体是特定的资产包而非发起人公司整体,相比寻常IPO融资门槛更低。

  不过从当时的市场反应来看,投资者们似乎并不买账,开元酒店原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元大幅缩水,最终降至约6.75亿港元。

  凯雷撤退,携程接棒

  对于这样的结果,凯雷自是不满意的。再加上自2012年起,盲目公款消费等受到扼制,高端酒店市场明显受到影响。曾经对开元酒店满怀希冀的资本巨头凯雷投资,也不再愿意继续陪玩下去。

  2016年,凯雷方面以投资期限已到为由,将手中股权全部清空。据招股说明书披露,2016年11月17日,凯雷资本方面与NC Hotels、上海铂卉投资、OC Hotels订立股权转让协议。

  其中NC Hotels以3.2亿元的对价,获得开元酒店21.0%的股权;上海铂卉投资以1.8亿元的对价,获得11.9%的股权;OC Hotels则已7900万元的对价,获得5.1%的股权。由陈妙林掌控的开元旅业仍是开元酒店第一大股东,且持有开元酒店57.1%的股权。

  值得一提的是,这三位新的接盘侠背后,其中上海铂卉投资与携程关系密切。天眼查数据显示,上海铂卉投资的大股东是上海华程,持股比例为99.55%,而上海华程又是上海携程的全资子公司。

  也就是说,携程通过上海铂卉投资间接持有开元酒店的股权。截止招股书披露日,上海铂卉投资的持股比例已降至1.7%。

  (来源:开元酒店招股说明书)

  事实上早在2014年4月,携程方面曾花费5000万元人民币,投资了德国开元旅游集团。另据天眼查公布的融资信息,开元酒店在2018年12月,曾获得上海鸥翎投资的战略投资,而鸥翎投资的战略合作伙伴及股东,亦包括携程在线。

  (来源:天眼查)

  除此之外,开元酒店的9位董事中,江天一既是OC Hotels和鸥翎投资的董事,也是开元酒店的非执行董事,且开元酒店与携程也有线上业务的合作。显然,在凯雷投资彻底退出之前,开元酒店和携程之间早已是交集颇多。

  如今,有在线旅游行业巨头携程作为基石投资者保驾护航,对于开元酒店而言,无异于锦上添花。不过中泰国际证券的研报指出,按全球公开发售后的7000万股本计算,对应公司市值为9.36-14.03亿港元,相比港股同行较低,最终只给出了中性评级。

  热衷跑马的陈妙林曾说,“跑马是有终点的,做企业是无止境的。”你认为估值低于港股同行的开元酒店,在未来港股跑马路上能走多远?[详情]

  开元酒店14年上市长跑圆梦在即 你住过他家酒店吗?

  

  本文来自:IPO早知道(ID:ipozaozhidao)

  据IPO早知道消息,浙江开元酒店管理公司今日将公布定价,3月11日正式登陆港股,目前投资者订单已经以指导价格区间低价覆盖了簿记规模。本次香港IPO计划发行7000万股,占扩大股本后的25%,募资约14亿港元(合1.79亿美元)。定价区间为每股13.37港元至20.05港元,对应2019年和2020年的市盈率分别为13.74-20.60倍和9.98-14.96倍。交银国际和中国银河国际是本次发行的联席保荐人、全球协调人和簿记管理人。簿记管理人还包括摩根士丹利和工银国际。

  本次发行引入了两名基石投资者:携程旅行网(香港)及格林豪泰酒店管理集团,其认购金额分别为3200万美元和3000万美元。

  开元旅业集团创始人陈妙林曾表示,“我做事情一直很顺利,唯一不顺利的是上市。”

  这一次,这家14年前就已谋划上市的公司在递交招股书半年之后,终于如愿即将登陆港交所。

  营收停滞,利润暴增

  据招股书,截至2018年8月31日,开元酒店共经营或管理酒店140家,业务范围涉及全国省份、直辖市或自治区共计22个。其中,位于浙江的酒店共计81家,超过其总酒店数量的一半。开元酒店待开业酒店数量也较多,截至2018年8月31日,其已签约待开业酒店数量为135家,接近其已开业经营酒店数量。

  分业务来看,截至2018年8月底,公司酒店经营业务下拥有31家酒店,其中29家租赁酒店和2家自营酒店;公司酒店管理业务下拥有109家酒店,其中96家为全方位服务管理酒店及13家特许经营酒店。

  根据其招股书披露,截止2018年3月31日,按在营及待开业高档酒店客房的数量计,开元酒店为第三大酒店集团及国内最大酒店集团,而按在营及待开业中高档酒店客房的数量计,则为第七大酒店集团及国内第四大酒店集团。

  开元酒店2015-2017年及截止2018年8月31日的前八个月的营业收入分别为15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元及11.19亿元,基本为停滞状态;毛利分别为2.44亿元、3.20亿元、4.32亿元及2.50亿元,逐年上涨;净利润分别为0.30亿元、0.84亿元、1.67亿元及1.12亿元,呈大幅上涨趋势。

  营业收入与利润二者结合来看,公司的利润相对营业收入呈上升趋势。营收水平没有太大变化,而净利润却大幅上升,并不意味着公司自身的赚钱能力增强。翻看开元酒店的销售成本一栏,便可知,净利润的增长主要是受益于税额的减少。“税项和征税”一项,其2015、2016及2017年的数值分别为0.84亿元、0.33亿元及0.04亿元,逐年大幅下降;这一数额的减少,主要缘于“营改增”的政策影响。而“行政开支”项下,2015-2017年各年度的纳税金额也出现减少,2017年比2015年减少约0.1亿元。正是税务负担的减少,使得开元酒店在酒店经营及酒店管理方面的净利润上升。

  轻资产为何不够“轻”?

  早年开元旅业集团是计划实现整个集团上市的,后因估值太低作罢。从最初计划申请上市,到如今开元酒店上市在即,前后已经历时14年左右。

  为了上市,公司把酒店和房产分成两个资产包,并将酒店业务分成酒店资产和酒店管理两大板块,理论上实现轻重资产剥离,此次上市的便是开元集团的“轻资产板块”——开元酒店管理公司。

  虽然开元酒店管理公司被称作是轻资产类别,但招股书数据反映这一板块并不那么“轻”。

  开元酒店有两大主营业务:自有或租赁的酒店经营业务和全方位服务管理和特许经营的酒店管理业务。其中,酒店经营地位更重,其近三年一期(2015、2016、2017年及2018年1-8月)的营业收入占比均维持在90.0%以上;而酒店管理对营收的贡献相对更小一些。由此可见,虽然开元酒店近年来在向轻资产转型,但实现效果并未达预期,目前酒店经营这一重资产业务仍处于公司的支柱地位。

  公司酒店管理营收占比较低的原因之一,主要是由于其相对国际知名品牌,特许经营费和管理费收入较低。优质酒店在选择托管企业的时候,多会选择具有品牌影响力的国际知名企业,因而开元酒店在公司不具备品牌优势的情况下,酒店管理营收则会相对较低。

  公司酒店管理营收占比较低的原因之二,则主要是由于酒店地理位置不佳。公司旗下酒店,较少位于一线城市,大多都位于二三四线城市,不能享受高经济水平带来的酒店管理费用营收的增长。

  而在毛利率方面,酒店管理的毛利率较高,全方面服务管理酒店及特许经营酒店近三年一期(2015、2016、2017年及2018年1-8月)的毛利率均保持一致,维持在85.0%以上;而酒店经营的毛利率,无论是自有酒店,还是租赁酒店,均维持在25%以下。从毛利率的角度,可以看出这也是开元酒店坚持从重资产向轻资产转型的重要原因之一。

  小结

  虽然历经14年,开元酒店最终得以赴港上市。但与国际知名酒店集团相比,其重资产比例较高,而轻资产业务目前又相对较弱,不具备较强的竞争力。除了国际酒店集团的竞争,开元酒店在国内也面临如锦江国际酒店集团、首旅如家酒店集团等规模较大的酒店集团的竞争,未来发展仍为艰难。而如果在未来能够逐步降低轻资产业务的营收比重,则其发展更值得关注。

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  开元酒店14年长跑上市 IPO靠携程等基石撑腰

  

  本文来自:大摩财经(ID:damofinance)作者:海星

  开元酒店经过14年筹划,终于通过上市聆讯,将在3月11日登陆港股主板。

  本次招股将在2月26日到3月1日进行,初步发行7000万股,每股发行价在13.37港元至20.05港元之间,以发售价范围的中位数16.71港元计算,拟募资10.88亿港元。

  开元酒店本次IPO引入携程香港和Green tree作为基石投资者,二者合计认购6200万美元(约4.41亿港元)发售股份,占发行总额40%左右。

  艰难上市

  开元酒店1988年成立于浙江杭州,前身是萧山一家国营招待所,现在主要从事中高档连锁酒店运营。截至2018年8月31日,开元酒店经营管理140家酒店,拥有12个酒店品牌组合,涵盖中档至高档系列酒店,实控人为杭州本地商人陈妙林。

  开元酒店的上市之路颇为坎坷。2005年开元酒店宣布,将于当年10月赴港上市,拟融资2亿多港元。但由于当时香港新出台的固定资产折旧标准,该计划最终夭折。

  2008年前夕,内地企业大举进入港股,开元再次推进上市计划。为了能顺利上市,2007年底,开元引入了全球性另类资产管理公司凯雷。凯雷以风险投资者身份入股1亿美元,持有开元40%的股权。为此,开元做了重大战略调整,增加进军景区板块的投资计划,形成了酒店、地产和景区三大主要业务板块。但随着2008年全球金融危机爆发,港股市场的萧条让开元再次选择推迟上市。

  此次推迟上市,对投资者凯雷而言风险巨大。为此开元承诺凯雷5年内上市。2013年承诺到期,凯雷以退出倒逼,开元不得不曲线上市。

  2013年,开元挑出优质资产打包成REITs在香港联交所挂牌,成为全球首支中国酒店REITs。但当时的香港资本市场依然表现不佳,此次上市的发行价仅为3.5港元,募资额较2008年上市的20多亿港元削减至6.75亿港元。

  开元在上市道路上的尝试还不止于此。2015年,开元酒店控股股东开元旅业旗下开元物业(831971.OC)挂牌新三板。但新三板流动性差,融资相当有限,开元酒店登陆主板的计划仍未停止。

  2018年8月开元酒店上市计划再次启动,经过半年的努力,终与圆了14年的上市梦。

  营收乏力

  开元酒店用了14年终于圆梦上市,市场表现将会如何呢?

  事实上,开元酒店面临的状况并不太乐观。根据招股书,开元酒店2016和2017年度营收分别同比增5.26%和3.93%。截至2018年8月31日,营收同比增4.78%,收入增长基本稳定。

  相比之下,开元酒店2015年至2017年净利呈稳步上升趋势。三年间净利分别为2.44亿、3.20亿和4.32亿。但2018年这种良好势头有所改变,截至8月31日净利仅有2.5亿,与去年同期持平。

  事实上,开元酒店的困局还不止于此。招股书称,目前开元酒店主要采用轻资产的业务模式,即根据全方位服务管理协议管理酒店以及特许经营酒店。

  开元酒店目前经营或管理的酒店共有140家。2015年至2017年其经营酒店分部的收入分别为14亿、14.90亿和15.28亿,几乎是开元酒店收入的全部来源。但这些酒店大部分位于长三角地带,地域过于集中,随着募资完成开元酒店将面临因业务扩展到其他城市而产生的营运整个需求,能否异地复制成功模式,是一个很大的挑战。

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  开元酒店:资本的苛刻

  

  乐居财经讯 李礼

  开元酒店将于3月11日正式挂牌港交所。

  此前2013年,开元酒店以开元5家酒店为基础,在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金)。但投资者反映不佳,原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半,降至约6.75亿港元。

  若此次上市成功,陈妙林便拥有两个香港上市平台。

  陈妙林曾表示,开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分,重资产业务通过房地产信托上市,而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。

  资本进入时间(公开媒体显示)

  纠结了15年的上市之路到了关键时刻。2007年,第一个进入开元的资方是凯雷资本(招股书显示2013进入),2600万元从开元旅业拿到开元酒店40%股权。在2016年年底,凯雷以5.9亿元将所持股权沽清,分别卖给了三家公司(NC Hotels、铂卉投资和OC Hotels)。

  而此次开元上市,中国最大的在线旅行社携程是其基石投资者之一。携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd﹒(格林豪泰酒店管理集团)出任基石投资者,合共认购总额最多6200万美元(4.84亿港元)。

  首次公开发售前投资(据招股书显示)

  第一轮投资:谦和祺聚的投资

  于2015年12月11日,谦和祺聚认购开元酒店管理的人民币8.7百万元的注册资本(约占5.0%的股本权益)

  所收购股权 开元酒店管理当时股本权益的约5.0%

  上市后谦和祺聚于本公司的持股情况(假设超额配售权未获行使)约3.4%

  第二轮投资:NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels的投资

  于2016年11月17日,Clear Ocean(凯雷资本)与NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels

  订立股权转让协议,据此,Clear Ocean同意将其于开元酒店管理的股本权益分别转让

  予NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels。

  所收购股权:

  NC Hotels:开元酒店管理当时股本权益的约21.0%

  铂卉投资:开元酒店管理当时股本权益的约11.9%

  OC Hotels:开元酒店管理当时股本权益的约5.1%

  上市后本公司第二轮投资者持股情况(假设超额配售权未获行使)

  NC Hotels:约14.5%

  铂卉投资:约1.3%

  OC Hotels:约3.5%

  第三轮投资:开瑞世祺及开汇泰亨的投资

  于2017年4月24日,铂卉投资与开瑞世祺订立股权转让协议,据此,铂卉投资同意将其于开元酒店管理的若干股本权益转让予开瑞世祺(‘2017年转让’)。同日,根据开元酒店管理、开瑞世祺及开汇泰亨之间订立的增资协议,开瑞世祺及开汇泰亨以合共人民币15.1百万元的金额认购开元酒店管理的注册资本。

  所收购股权:

  开瑞世祺:开元酒店管理当时股本权益的约3.4%

  开汇泰亨:开元酒店管理当时股本权益的约6.4%

  上市后本公司投资者持股情况(假设超额配售权未获行使)开瑞世祺:约2.6%

  开汇泰亨:约4.8%

  授予投资者的特别权利

  针对于授予投资者的特别权利,招股书中显示:关于董事和监事的任命权,目前三个战略投资者所任命的人,未经这三个战略投资者统一,不能罢免。值得注意的是,根据补充发起人协议,谦和祺聚、第二轮投资者及第三轮投资者获授予以下权利将于上市日期后自动终止。

  具体特别权利如下:

  于2017年6月9日,陈妙林先生、开元旅业、谦和祺聚、第二轮投资者及第三轮投资者订立补充发起人协议(‘补充发起人协议’)。根据补充发起人协议,谦和祺聚、第二轮投资者及第三轮投资者获授予以下权利,于最后可行日期各项权利已暂停并将于上市日期后自动终止:

  1、董事任命权。 NC Hotels有权任命一名人士担任董事会董事,而铂卉投资及 OC Hotels有权共同任命一名人士担任董事会董事。未经NC Hotels、铂卉 投资及OC Hotels(视情况而定)同意,补充发起人协议各方不得(无论是通 过股东大会或以其他方式)投票赞成任何有关提议罢免或更换NC Hotels、 铂卉投资或OC Hotels(视情况而定)所任命的任何董事的决议案。

  2、监事任命权。 NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels有权共同任命一名人士担任监事。倘NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels无法就该项任命达成一致决定,则NC Hotels有权任命该监事。未经NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels (视情况而定)同意,补充发起人协议各方不得(无论是通过股东大会或以其他方式)投票赞成任何有关提议罢免或更换由NC Hotels、铂卉投资或OC Hotels(视情况而定)所任命的任何监事的决议案。[详情]

  开元酒店:自曝业务过于集中 增长乏力

  

  乐居财经讯? 李礼? 开元酒店于前几日迎来了首场IPO路演。本次IPO发行规模7000万股,占发行后总股本的25%,定价区间每股13.37-20.05港元。按中间价16.71港元计算,募集金额大约为11亿港元。联席保荐人为中银国际、交银国际,股票代码1158.HK。定价比在港上市的锦江酒店高出近5倍。招股书显示,开元酒店存在业务过于集中,营收增长乏力等风险因素。开元酒店可能无法成功扩展至目前并未提供服务的地理区域。截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线、三线甚至四线城市。面临地域集中风险。开元酒店担心因扩展至其他城市及省份而产生的营运整合需求,可能会对管理、经营及财务资源施加重大压力,可能进一步加大开元酒店的融资需求。营收方面,2015年、2016年及2017年营收分別为15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元,2018年(截至2018年8月31日),营收为11.19亿元。[详情]

  关联交易突出 开元酒店临上市前又遇麻烦

  

  来源:界面

  关联交易突出,开元酒店临上市前又遇麻烦

  地产开发业务曾为开元酒店业务造血。

  杨冰柯

  开元旅业集团创始人陈妙林

  记者|杨冰柯

  两次折戟资本市场,上市成了开元旅业集团创始人陈妙林的一个心病,他自称唯一不顺利的事情就是上市。现在,他的心病又到了能否治愈的关键时刻。

  2月25日,在通过港交所聆讯后,开元旅业集团旗下开元酒店举行了首场IPO路演,董事会主席兼执行董事金文杰,总裁兼执行董事陈妙强,副总裁兼董事会秘书李东林,财务总监赵华娟出席了这场路演活动,创始人陈妙林没有来面见投资者和媒体们。

  根据港交所公告,本次IPO发行规模7000万股,占发行后总股本的25%。其中90%为国际发售,10%为公开发售,每股发行价为13.37-20.05港元。按招股中间价16.71港元计算,募集金额大约为11亿港元。

  首场IPO路演还披露了基石投资者,即携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd.,他们合共认购总额最多6200万美元,占IPO份额的30%-40%。

  根据开元酒店招股书,此次上市资产包括开元酒店的经营和管理。截至2018年8月31日,开元酒店经营或管理140家酒店,遍及22个省份。酒店经营包括租赁酒店和自有酒店。其中,租赁酒店方面,有29家租赁酒店及7117间酒店客房,约占在营酒店客房的22.3%;自有酒店方面,2家自有酒店及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.2%。

  酒店管理则包括全方位服务管理酒店和特许经营酒店。其中,全方位服务管理酒店有96家,20938间酒店客房,约占在营酒店客房的65.6%;特许经营酒店有13家,拥有3465间客房,约占在营酒店客房的10.9%。

  从这些数字来看,开元酒店的经营管理规模还是可圈可点的。根据研究机构浩华的数据,截止到2018年3月底,按中国在营酒店客房计:高档酒店领域,开元酒店排名世界第七、中国第二;中高档酒店领域,开元酒店排名世界第八、中国第四。

  但开元酒店的问题也很突出,比如分布区域过于集中、营收增长缓慢、既是大客户又是供应方关联交易突出等。

  招股书显示,在酒店分布上,截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线、三线甚至四线城市。

  营收方面,2015年、2016年及2017年营收分別为15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元,2018年(截至2018年8月31日),营收为11.19亿元。

  在关联交易方面,开元酒店前五大供应商和前五大客户中,均有陈妙林的关联方。一方面,公司实际控制人陈妙林与开元产业投资信托基金相关联,将其持有的物业租给开元酒店。招股书资料显示,开元产业投资信托基金是前五大出租人供应商之一。另一方面,前五大客户中也有陈妙林的关联方。

  不过在临敲钟还有最后一步,开元酒店又出事端。媒体指出开元酒店在营的管理酒店中,23家尚未取得在营的食品经营许可证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书。这可能导致开元酒店的一些项目遭受警告、处罚甚至终止运营。

  开元酒店能不能最终上市还面临着些许的不确定性,需要注意的是,曾为开元酒店造血的开元房产也惨遭业务停滞。

  开元房产成立于1998年,2001年8月,开元房产同时开发建设开元名都小区和杭州开元名都大酒店项目。自此,开元房产开始了酒店+房产的地产开发之路。

  一方面酒店提升地产含金量,另一方面,房产的资金回笼又来支撑酒店的运营。此后,开元房产继续在萧山、台州、上海松江、开封等地继续以这种开发模式开发了不少地产项目。

  根据开元相关数据,2004年,开元的房产销售收入已经与酒店业务持平,且利润远高于酒店业。开元内部也由此展开了一场究竟以房产为主业还是酒店为主业的讨论。在这场讨论持续三年后,陈妙林最终以权威性地位为开元定下了以酒店为主业的路子。

  2014年地产形势不好,开元房产在杭州打响了降价的第一枪。彼时,开元房产集团总经理孔伟良称,以后会多往旅游综合项目方面考虑,不再单做房产。“可以做旅游+商业项目,也可能做旅游+住宅项目,甚至可以不加房产”。

  但开元旅业集团2016年的数据显示,最大的营收来源仍是房地产,房产营收40亿,占比约39%,其次是大宗商品交易,营收37亿,占比35.5%,然后才是酒店业务,营收占比20%。

  根据2018年开元房产的最新情况,开元房产只拓展了山东蓬莱、信阳和杭州富阳两个旅游地产项目和一个特色小镇项目。在杭州大本营,开元房产目前只剩下一个公寓项目在卖,地产板块的纯开发项目投资拓展已经基本停滞。

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  开元酒店上市 凯雷撤出迷雾

  

  乐居财经讯? 李礼? 2月27日开元酒店终于将在3月11日于香港上市。但这与凯雷无关。凯雷何时进入开元酒店?2007 or 2013 ?2007年中,一则消息传得沸沸扬扬:凯雷集团有意投资1亿美元,持有开元集团下属开元国际酒店管理公司约40%的股权。7月20日, 在开元旅业集团萧山总部,陈妙林曾对媒体公开表示:“除了凯雷,还有一家国际银行、一个国际酒店品牌和其它投资机构正在跟我谈。2007年底,公开媒体也曾报道:作为风险投资,凯雷以约1亿美元入股开元酒店,当时凯雷支付首批资金约3.4亿元,开元为此还做了重大战略调整,并增加进军景区板块的投资计划。原本在凯雷入股初期,双方希望在2008年能完成赴港上市,预计募集资金20亿港元,但是之后的数年内,具体上市方案一改再改。然而,开元酒店据招股书显示:开元酒店投资和开元旅业于2008年12月17日在中国成立一家有限公司-开元酒店管理(我们的前身),注册资本为人民币5百万元。注册成立后,开元酒店投资及开元旅业分别持有开元酒店管理股本权益的90.0%及10.0%。根据日期为2013年4月26日的股份转让和增资协议,开元旅业以约人民币26.0百万元的对价(经参考开元酒店管理相应注册资本后厘定)将开元酒店管理约40.0%的股本权益转让予Clear Ocean Holdings Limited(一家由凯雷投资集团持有的投资控股公司),转让完成后,凯雷成为本集团的战略投资者。2016年11月17日,凯雷(Clear Ocean)与NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels订立股权转让协议。上述转让的现金对价已于2016年12月5日悉数结清。凯雷进入开元酒店时间的说法前后矛盾,撤出原因便不知有何隐情了。凯雷的这一手笔“划算”吗?早在2013年,有媒体报道, 开元酒店集团的上市梦从08年拖延至2013年后,或迫于与投资者(凯雷)签订的5年上市规划压力,开元酒店正欲通过其他方式曲线“圆梦”。开元酒店拟从原本的公司赴香港IPO(首次公开募股)转型为以部分酒店资产打包REITs(房地产信托投资基金)方式进行资本运作。当时由于港股市场去年走低,导致开元酒店在上市“临门一脚”时止步。而拟用REITs方式相当于变相实现证券化交易,并以此融资扩张新酒店。但REITs当时(2013)在亚洲市场并不如欧美市场受追捧。之后,开元酒店以开元5家酒店为基础,在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金)。但投资者反映不佳,原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半,降至约6.75亿港元。? ? ?2016年11月17日,凯雷以5.9亿元将所持股权沽清,分别卖给了三家公司。凯雷(Clear Ocean)与NC Hotels、铂卉投资及OC Hotels订立股权转让协议。上述转让的现金对价已于2016年12月5日悉数结清。[详情]

  开元酒店23家管理酒店未取得许可证

  

  本文来自:乐居财经 作者:李礼

  2月27日,据港媒报道,浙江开元酒店于今日招股直至周五,入场至少购买200股,入场费为4050.41港元。如无意外,3月11日,开元酒店(1158.HK)将在香港上市。

  开元酒店的实际控制人是陈妙林,1952年出生于杭州萧山县城。他8岁开始尝试第一笔生意。1980年,28岁的陈妙林担任萧山物资局金属公司经理。5年后,陈妙林受命改造萧山招待所。1999年萧山宾馆改制,成立开元旅业集团。开元酒店上市后,陈妙林持有开元酒店约40%股权,市值约16亿港元。

  截至2018年12月31日,开元酒店拥有169家已签约待开业酒店,该等酒店预计于未来五年内开业。

  开元酒店在营的管理酒店中,23家尚未取得在营的食品经营许可证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书。

  而根据中国法律顾问告知,缺少特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书可能导致对酒店业主处于警告或罚款,最糟的情况下有关酒店将被终止运营。

  而在业绩记录期中,开元酒店这23家未取得相关许可证的在管酒店取得的酒店管理费分別为0.14亿元、0.12亿元、0.14亿元、0.11亿元,分别占本集团的总收入的0.9%(2015年)、0.7%(2016年)、0.8%(2017年)及1.0%。(2018年8月31日)。

  此外,于2018年11月30日,开元酒店拥有的9处物业中,其中,建德开元芳草地酒店有限公司未取得房屋产权证书;租赁的31项物业中,有1处租赁物业的出租人未取得房屋产权证书。

  作为开元酒店业务模式的另一部分——酒店管理,2015年、2016年、2017年酒店管理收入分别1.21亿元、1.12亿元、1.37亿元,收入贡献率在6%-8%之间,可毛利率却高达90%。

  数据显示,开元旗下于2018年8月31日,拥有29家租赁酒店及7117间酒店客房,约占在营酒店客房的22.3%。自有酒店,拥有2家及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.2%;全方位服务管理酒店,拥有96家酒店,设有20,938间酒店客房,约占在营酒店客房的65.6%。特许经营酒店,拥有13家,约占在营酒店客房的10.9%。

  开元酒店管理数量在增加,占在营酒店客房的近七成,但是酒店管理收入贡献却不足10%。

  对于其管理费用收入低的原因,行业人士分析称:一部分是由于管理费低,据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元;另一部分则是因为开元酒店多分布在二三线城市,难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店。[详情]

  中泰国际:开元酒店给予其68分 给予中性评级

  

  公司简介:

  开元酒店为一家在中国主要从事中高档连锁酒店集团,经营管理140家酒店(共设有逾3.1万间酒店客房)。59.2%的酒店位于浙江省,其余位于二线及三线城市。开元酒店已在中国及全世界获得多项大奖并且获得认可,例如于2015年、2016年及2017年连续三年在《Hotels》杂志(国际饭店与餐馆协会官方刊物)公布的‘全球酒店集团325强’中排名全球酒店集团前30位。该集团引入携程旅行网(香港)及GreenTree Hospitality Group Ltd.为基石投资者,合共认购6200万美元。

  中泰观点:

  中国旅游酒店业前景可观,客房需求仍有上升空间:根据国家旅游局政策法规司发布的数据,2013年至2017年间,中国旅游总收入保持快速增长,年复合增长率约为16.3%。预计到2020年,国内游客(包括商务及休闲游客)人数及旅游收入将分别达到64亿人次及人民币7万亿元。集团主要业务来自浙江省,该省国内游客人次和旅游收入于2013年至2017年的年复合增长率分别为9.7%及13.9%。酒店旅游业已经成为浙江省服务业的龙头产业,浙江省酒店整体的经营利润要明显高于全国二线城市的平均水平。根据浩华咨询公司报告,中高档酒店客房总数从2013年的175万间增至2017年的211万间,年复合增长率为4.8%。对比2017年底美国每千人的酒店客房数为12.56间,中国仅有1.52间,表明中国的酒店业仍存在发展空间。

  经营业绩方面:截至2015年、2016年、2017年及2018年8月31日止,开元酒店实现营业收入分别为17.42亿港元、18.34亿港元、19.06亿港元和12.81亿港元;净利润率分别为1.95%、5.25%、10.01%和9.97%。营收增速平稳,净利增速较快,主要源于“营改增”政策减轻了酒店税负。毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.7%。其中酒店管理业务的毛利率高达近90%,然而从收入分布来看,酒店管理业务仅占总收入的8%左右。其主要原因为酒店大多位于二三线城市的管理费用较低所致,未来集团扩大开发高档度假酒店,有望提升酒店管理业务收入。酒店入住率方面,从2015年的59.4%增至2017年的64.6%,与整体行业趋势持平,这也使得集团经营酒店的每间可出租房客收入从2015年的265.5元人民币增至2017年的288.9元人民币。

  估值方面:按全球公开发售后的7000万股本计算,对应公司市值为9.36-14.03亿港元,相比港股同行较低;公司对应市盈率约为4.9-7.4倍,低于行业平均;市净率为约为2.47-2.86倍,低于行业平均。盈利能力方面,17年的ROE、ROA分别为39.37%和12.98%,高于行业平均水平。综合公司的行业地位、业绩情况与估值水平,我们给予其68分,评级为‘中性’。

  风险提示:(1)市场竞争风险(2)市场政策风险(3)季节性因素风险[详情]

  开元酒店:凯雷魅影与携程野心

  

  乐居财经 张丹? 发自北京凯雷没有摘得最后的成果。如果没有意外的话,3月11日,开元酒店(1158.HK)将在香港上市。但这与凯雷无关。开元酒店拟全球发行7000万股,每股发行价13.37港元—20.05港元,融资额约10亿港元。6年前,凯雷以2600万元从开元旅业拿到开元酒店40%股权。该项转让作为开元产业投资信托基金上市重组的一部分。当时,开元酒店以开元5家酒店为基础,在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金)。但投资者反映不佳,原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半,降至约6.75亿港元。由于投资期限届满,在2016年年底,凯雷以5.9亿元将所持股权沽清,分别卖给了三家公司。招股说明显示,此次开元酒店全球发售可获得的款项净额将约为10.88亿港元,其中35%的资金将用于开发中档酒店,25%的资金将用于开发高档商务及度假酒店。截至2018年12月31日,开元酒店拥有169家已签约待开业酒店,该等酒店预计于未来五年内开业。 开元酒店的实际控制人是陈妙林,1952年出生于杭州萧山县城。他8岁开始尝试第一笔生意。1980年,28岁的陈妙林担任萧山物资局金属公司经理。5年后,陈妙林受命改造萧山招待所。1999年萧山宾馆改制,成立开元旅业集团。开元酒店上市后,陈妙林持有开元酒店约40%股权,市值约16亿港元。 ? 自有酒店收入贡献不足10%螳螂捕蝉,黄雀在后。携程成为开元酒店的基石投资者。携程香港及GreenTree按发行价认购3200万美元及3000万美元可购买的发售股份数目。作为一家在线旅游平台,携程投资开元酒店,被业界认为是:快速布局四五星酒店领域的一种切入方式。开元酒店作为国内较大民营高星级酒店集团,近四年的营收较平稳。招股书显示,2015年、2016年、2017年开元酒店的收入分别为:15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元,毛利润则为2.44亿元、3.20亿元、4.32亿元。而截至2018年8月31日为止的8个月内,开元酒店的收入为11.19亿元,较2017年同期增幅4.8%;毛利为2.50亿元,基本与2017年同期持平。经营利润方面,2015年至2017年分别为5581.4万元、1.197亿元、2.250亿元,增幅明显。截至2018年8月31日为止的8个月内,经营利润为1.395亿元,同样高于2017年同期。招股书显示,开元酒店的业务模式为自有或租赁酒店,管理和特许经营酒店。2015年—2017年,开元酒店的酒店经营收入在稳步提升。从2015年的14亿,2016年的14.90亿元,上升到2017年的15.28亿。而从收入构成可以看出,租赁酒店为收入的主要贡献源。2015年—2017年,租赁酒店收入占比均在94%以上,自有酒店的收入占比不足10%。招股说明指出,开元拥有2家自有酒店及382间客房,都以“开元芳草地乡村酒店”品牌来经营。资料显示,开元芳草地乡村酒店,是开元发力民宿市场,推出的全新生态旅游度假酒店品牌。 通过公布的现金流也可以看出,开元大部分投资资金花费在“芳草地”项目。截至2018年8月31日止,经营活动产生现金净额0.33亿元,而现金流出净额为1.36亿元,主要用于投资活动,其中经营杭州富春开元芳草地乡村酒店的物业、厂房及设备、土地使用权、无形资产及其他长期资产支付款项0.92亿元。不过从目前收入情况来看,“芳草地”项目收入贡献率低,2015年—2017年,自有酒店收入占比从2%缓步攀升至6%。23家管理酒店未取得许可证开元酒店在营的管理酒店中,23家尚未取得在营的食品经营许可证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书。而根据中国法律顾问告知,缺少特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书可能导致对酒店业主处于警告或罚款,最糟的情况下有关酒店将被终止运营。而在业绩记录期中,开元酒店这23家未取得相关许可证的在管酒店取得的酒店管理费分別为0.14亿元、0.12亿元、0.14亿元、0.11亿元,分别占本集团的总收入的0.9%(2015年)、0.7%(2016年)、0.8%(2017年)及1.0%。(2018年8月31日)。此外,于2018年11月30日,开元酒店拥有的9处物业中,其中,建德开元芳草地酒店有限公司未取得房屋产权证书;租赁的31项物业中,有1处租赁物业的出租人未取得房屋产权证书。作为开元酒店业务模式的另一部分——酒店管理,2015年、2016年、2017年酒店管理收入分别1.21亿元、1.12亿元、1.37亿元,收入贡献率在6%-8%之间,可毛利率却高达90%。数据显示,开元旗下于2018年8月31日,拥有29家租赁酒店及7117间酒店客房,约占在营酒店客房的22.3%。自有酒店,拥有2家及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.2%;全方位服务管理酒店,拥有96家酒店,设有20,938间酒店客房,约占在营酒店客房的65.6%。特许经营酒店,拥有13家,约占在营酒店客房的10.9%。开元酒店管理数量在增加,占在营酒店客房的近七成,但是酒店管理收入贡献却不足10%。对于其管理费用收入低的原因,行业人士分析称:一部分是由于管理费低,据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元;另一部分则是因为开元酒店多分布在二三线城市,难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店。[详情]

  开元酒店赴港IPO成功 六成募资投向中高档酒店开发

  

  每经记者 叶晓丹 每经编辑 张海妮

  国内酒旅行业龙头企业开元旅业集团(以下简称开元旅业)旗下两家公司正在冲刺资本市场。信息显示,开元物业正处于IPO审核排队当中,而浙江开元酒店管理股份有限公司(以下简称开元酒店)鸣锣港交所已箭在弦上。

  《每日经济新闻》记者从开元酒店方面获悉,开元酒店拟全球发售,初步发行共7000万股H股股份(视乎超额配售权行使与否而定),预计售价为每股13.37港元至20.05港元。超额配售权最多为1050万股股份,即发售股份的15%。

  记者注意到,携程旅行网(香港)有限公司及GreenTree Hospitality Group Ltd.还将成为开元酒店的基石投资者,开元酒店股份将于2019年3月11日开始在港交所主板买卖,股票代码为1158。

  2月26日,携程方面也向《每日经济新闻》记者表示,此次成为开元酒店的基石投资者,主要是看重开元在国内高端酒店的市场地位与规模,希望通过资本层面的合作,加强更多与高端酒店的合作。

  预计净募资10.88亿港元

  开元酒店方面透露,此次全球发售可获得的款项净额(经扣除与全球发售有关的承销费及佣金及其他估计开支)将约为10.88亿港元。

  开元酒店方面拟将所得款项作以下用途——约25%或2.72亿港元,将用于开发高档商务及度假酒店;约35%或3.81亿港元,将用于开发中档酒店;约10%或1.09亿港元,将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;约5%或5400万港元,将用于招募更多人才,并加强实施对员工的培训和招聘计划,以支持业务扩张;约15%或1.63亿港元,将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施开发信息技术系统;约10%或1.09亿港元,将用于一般企业用途及营运资金。

  从募资用途不难看出,开元酒店募集资金的60%将用于中高档酒店开发。开元酒店方面表示,于2018年12月31日,集团经营及/或管理150家酒店(共设有约34200间酒店客房),其中31家酒店及约7400间酒店客房由本集团运营,119家酒店及约26800间酒店客房由本集团管理。

  从市场定位来看,开元酒店定位于中高端酒店市场,在经营模式上,采取了轻资产的业务模式,主要通过经营和租赁酒店获得收入。

  北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋向《每日经济新闻》记者表示,目前类似开元酒店这种轻资产模式在业内是常见的运作方式,资产是有限的,而品牌是无限的,一些成熟的酒店品牌正在通过品牌和经营输出的方式运营,不过这一模式比较考验酒店品牌的管理和品牌营销等方面的能力。

  根据浩华公布的报告,中国高档酒店的平均入住率从2015年的58%增至2017年的63%,中档酒店的入住率则相对稳定。

  开元酒店公布的数据显示,2015~2017年营收分别为15.22亿元、16.02亿元和16.65亿元,2018年(截至2018年8月31日),营收为11.19亿元。

  浙江区域开店占比达58%

  根据公开资料,开元酒店成立于1988年,第一家开元品牌酒店名为萧山宾馆,最早还是体制内的产物。2000年,开元酒店创始人陈妙林通过企业转制,成功将萧山宾馆纳入到开元旅业体内。

  此前,陈妙林接受媒体采访时表示,开元旅业2000年实现转制,正面临市场发展瓶颈。管理层作出两项决定:第一项决定是进行连锁化发展。“我们去美国考察,发现单体酒店很难生存,连锁酒店活得不错,我们想,美国今天的市场就是中国明天的市场趋势,因此决定要做连锁化,做品牌。”陈妙林说,第二项决定是进入房地产业,希望借助房地产业的收入,支撑酒店业务发展。

  确定连锁化战略之后,开元开始“农村包围城市”的酒店布局。一线城市的租金成本高,开元选择先从一线城市的外围,二三线城市布局发展,同时首选经济活跃、政策透明度高的江浙沪地区,逐步向全国推广。

  开元酒店招股书披露,截至2018年8月31日,开元酒店经营或管理140家酒店,遍及22个省份,其中81家酒店位于浙江省,从酒店数量来看,浙江区域占比达58%。浙江省的旅游业发展很大程度上带动了开元酒店在浙江区域的拓展布局。

  数据显示,2013~2017年,浙江省的国内游客人次和旅游收入的年复合增长率分别为9.7%、13.9%。

  此外,开元酒店的财务数据披露,2015~2017年,开元酒店在一线城市经营酒店所得收入分别为8120.3万元、8173.7万元、6597.5万元,而同期公司在新一线城市经营酒店所得收入迅速增长,分别为8.38亿元、8.89亿元、9.32亿元。

  开元酒店在招股书中也提及可能遇到的风险因素,比如说由于目前大部分酒店位于浙江省,也面临地域集中风险,同时中国酒店业竞争激烈且日益加剧,商务旅客、富裕休闲旅客或自主消费支出因中国或全球经济衰退减少也可能对酒店业务产生不利影响等。

  不过,对于中高端品牌的发展机遇,杨彦锋认为,当前正值资本投资酒店品牌的高峰期,2018年以来,资本对中高端酒店的投资热度不减,随着消费者的消费成熟度、品牌认知度不断提升,酒店的品牌化和集中度会进一步提升。

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  开元酒店赴港IPO成功 六成募资投向中高档酒店开发

  

  开元酒店赴港IPO成功 六成募资投向中高档酒店开发

  每经记者 叶晓丹 每经编辑 张海妮

  国内酒旅行业龙头企业开元旅业集团(以下简称开元旅业)旗下两家公司正在冲刺资本市场。信息显示,开元物业正处于IPO审核排队当中,而浙江开元酒店管理股份有限公司(以下简称开元酒店)鸣锣港交所已箭在弦上。

  《每日经济新闻》记者从开元酒店方面获悉,开元酒店拟全球发售,初步发行共7000万股H股股份(视乎超额配售权行使与否而定),预计售价为每股13.37港元至20.05港元。超额配售权最多为1050万股股份,即发售股份的15%。

  记者注意到,携程旅行网(香港)有限公司及GreenTree Hospitality Group Ltd.还将成为开元酒店的基石投资者,开元酒店股份将于2019年3月11日开始在港交所主板买卖,股票代码为1158。

  2月26日,携程方面也向《每日经济新闻》记者表示,此次成为开元酒店的基石投资者,主要是看重开元在国内高端酒店的市场地位与规模,希望通过资本层面的合作,加强更多与高端酒店的合作。

  预计净募资10.88亿港元

  开元酒店方面透露,此次全球发售可获得的款项净额(经扣除与全球发售有关的承销费及佣金及其他估计开支)将约为10.88亿港元。

  开元酒店方面拟将所得款项作以下用途——约25%或2.72亿港元,将用于开发高档商务及度假酒店;约35%或3.81亿港元,将用于开发中档酒店;约10%或1.09亿港元,将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;约5%或5400万港元,将用于招募更多人才,并加强实施对员工的培训和招聘计划,以支持业务扩张;约15%或1.63亿港元,将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施开发信息技术系统;约10%或1.09亿港元,将用于一般企业用途及营运资金。

  从募资用途不难看出,开元酒店募集资金的60%将用于中高档酒店开发。开元酒店方面表示,于2018年12月31日,集团经营及/或管理150家酒店(共设有约34200间酒店客房),其中31家酒店及约7400间酒店客房由本集团运营,119家酒店及约26800间酒店客房由本集团管理。

  从市场定位来看,开元酒店定位于中高端酒店市场,在经营模式上,采取了轻资产的业务模式,主要通过经营和租赁酒店获得收入。

  北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋向《每日经济新闻》记者表示,目前类似开元酒店这种轻资产模式在业内是常见的运作方式,资产是有限的,而品牌是无限的,一些成熟的酒店品牌正在通过品牌和经营输出的方式运营,不过这一模式比较考验酒店品牌的管理和品牌营销等方面的能力。

  根据浩华公布的报告,中国高档酒店的平均入住率从2015年的58%增至2017年的63%,中档酒店的入住率则相对稳定。

  开元酒店公布的数据显示,2015~2017年营收分别为15.22亿元、16.02亿元和16.65亿元,2018年(截至2018年8月31日),营收为11.19亿元。

  浙江区域开店占比达58%

  根据公开资料,开元酒店成立于1988年,第一家开元品牌酒店名为萧山宾馆,最早还是体制内的产物。2000年,开元酒店创始人陈妙林通过企业转制,成功将萧山宾馆纳入到开元旅业体内。

  此前,陈妙林接受媒体采访时表示,开元旅业2000年实现转制,正面临市场发展瓶颈。管理层作出两项决定:第一项决定是进行连锁化发展。“我们去美国考察,发现单体酒店很难生存,连锁酒店活得不错,我们想,美国今天的市场就是中国明天的市场趋势,因此决定要做连锁化,做品牌。”陈妙林说,第二项决定是进入房地产业,希望借助房地产业的收入,支撑酒店业务发展。

  确定连锁化战略之后,开元开始“农村包围城市”的酒店布局。一线城市的租金成本高,开元选择先从一线城市的外围,二三线城市布局发展,同时首选经济活跃、政策透明度高的江浙沪地区,逐步向全国推广。

  开元酒店招股书披露,截至2018年8月31日,开元酒店经营或管理140家酒店,遍及22个省份,其中81家酒店位于浙江省,从酒店数量来看,浙江区域占比达58%。浙江省的旅游业发展很大程度上带动了开元酒店在浙江区域的拓展布局。

  数据显示,2013~2017年,浙江省的国内游客人次和旅游收入的年复合增长率分别为9.7%、13.9%。

  此外,开元酒店的财务数据披露,2015~2017年,开元酒店在一线城市经营酒店所得收入分别为8120.3万元、8173.7万元、6597.5万元,而同期公司在新一线城市经营酒店所得收入迅速增长,分别为8.38亿元、8.89亿元、9.32亿元。

  开元酒店在招股书中也提及可能遇到的风险因素,比如说由于目前大部分酒店位于浙江省,也面临地域集中风险,同时中国酒店业竞争激烈且日益加剧,商务旅客、富裕休闲旅客或自主消费支出因中国或全球经济衰退减少也可能对酒店业务产生不利影响等。

  不过,对于中高端品牌的发展机遇,杨彦锋认为,当前正值资本投资酒店品牌的高峰期,2018年以来,资本对中高端酒店的投资热度不减,随着消费者的消费成熟度、品牌认知度不断提升,酒店的品牌化和集中度会进一步提升。

  (本文来自于每经网)[详情]

  开元酒店赴港上市梦圆 携程和格林豪泰为基石投资者

  

  2月25日晚间,浙江开元酒店管理股份有限公司(下称:“开元酒店”)宣布,公司于2月26日-3月1日招股,发行7000万股,其中90%为国际发售,10%为公开发售,另有15%超额配售权。每股发行价13.37港元-20.05港元,每手200股,预期3月11日上市。按招股中间价每股16.71港元计算,集资净额约10.88亿港元。

  据招股书,开元酒店计划将约35%的募资额用于开发中档酒店;约25%用于开发高档商务及度假酒店;约10%用于品牌建设及推广;约5%用于招募人才;约15%用于升级现有运营及IT系统;约10%作一般营运资金。

  携程布局高端酒店

  据悉,截至2018年底,开元酒店旗下有150家酒店,34200间客房(一半以上酒店及酒店客房位于浙江省),拥有开元名都、开元度假村、开元观堂、开元芳草地等9大在营品牌。不过,150家酒店中由开元酒店自主运营的只有31家,其余均由开元集团管理或特许经营,这是因为公司主要以轻资产模式运营。

  公开资料显示,2015年-2017年和2018年1月-8月,开元酒店的整体平均入住率分别为59.4%、61.4%、64.6%、62%,同期营业收入分别为15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元、11.19亿元,净利润分别为2964.1万元、8405.5万元、1.67亿元、1.12亿元。

  开元酒店本次IPO成功引入了携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd.为基石投资者,两家合共认购6200万美元(约4.84亿港元),而这被认为是携程在高端酒店上的发力。

  2018年10月,携程成立酒店品牌“丽呈”(主要发展策略偏重于四星和五星级酒店),正式加入国内高端酒店市场的竞争,另一边则投资开元酒店,可谓是“两手都要抓,两手都要硬”。

  2019年2月15日,丽呈集团与远洲集团旗下远洲旅业签署战略合作协议,双方宣布联合推出“丽呈远洲”和“丽呈逸廷”标准化酒店品牌产品线,其中丽呈负责线上数据运营,远洲负责线下酒店管理运营,以“数据化+精细化管理”的组合模式向外输出品牌并快速拓展。

  当日,开元酒店也通过了港交所聆讯。

  据悉,携程香港同意按发售价认购数目与最多3200万美元的等价港元对应的发售股份,而GreenTree同意按发售价认购数目与最多3000万美元的等价港元对应的发售股份。基石配售的禁售期为上市日期起(含)六个月。

  关联交易突出

  轻资产模式运营的模式促进了开元酒店的扩张和品牌效应,但也使得公司盈利能力相对(锦江等同行业集团)较低,大量的关联交易是开元酒店的显著特点。

  2015年-2017年和2018年1月-8月,开元酒店因代表关联方管理酒店的收入分别为5940万元、3440万元、3550万元、2490万元,在酒店管理板块收入中的占比分别为48.89%、30.74%、25.95%、23.58%。

  据了解,开元酒店的实际控制人为陈妙林,陈妙林持股85.2%的开元旅业集团为开元酒店的控股股东,从招股书披露的信息来看,开元酒店前五大供应商和前五大客户中,均有陈妙林的关联方。

  有市场观点认为,陈妙林将其持有的物业租给开元酒店,另外自己开了一堆酒店请公司管理,真是“会做生意”。

  针对“实际控制人既是大客户,又是大供应商”的这种情况,一位不愿具名的投行人士直接对《国际金融报》记者表示,分析这样的公司,需要审慎观察其是否存在收入虚增的情况,这一点也会是审计人员和监管部门重点关注的部分。“更加需要注意的是,上市后,(实控人)不给这家公司资源了,怎么办?”

  公开信息显示,陈妙林名下有多家涉足酒店业的公司,独立于拟上市的开元酒店。相比A股IPO对同业竞争的严格限制,港股只是原则上不希望存在同业竞争,可以争取豁免,或披露相关情况等。而这,或许也成为开元酒店选择港股上市的重要原因。

  迢迢上市路

  开元酒店于1988年在浙江省杭州市成立,针对高档休闲及商旅市场,提供结合中国本土元素的国际标准酒店服务,招股书援引的报告显示,在中国中高端酒店中排名第四、高端酒店中排名第二。

  据了解,开元旅业集团最初以“酒店+地产”的模式(通过公司旗下五星级酒店提升其地产含金量,然后通过地产业务回笼现金反哺酒店)经营酒店,但在后期因为地价成本缘故,该模式难以持续。

  为了有足够的资金拓展业务,开元系一直都希望上市融资,经历了14年的波折,如今才成功在望。

  早在2004年,有媒体报道称,开元旅业曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包赴港上市,拟募集资金2亿-3亿元,但2005年10月,香港财务制度变化(折旧年限缩短),使开元酒店净利润缩水1800万元,上市计划不得不推迟。

  2008年,开元酒店再行上市时,国际金融危机爆发,该计划再度搁浅。其后开元酒店在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金),开元旅业旗下的开元物业也新三板挂牌,但融资都相当有限。直至今日,开元酒店才真正站到了上市的“终点”前。并且,开元物业目前也正在排队A股IPO。

  那么,开元酒店为何不考虑A股上市呢?

  有业内人士认为,开元酒店存在“实际控制人既是大客户,又是大供应商”的情况,存在大量关联交易,而且实际控制人名下还有其他多家涉足酒店业的公司,在A股上市的成功率会很低,所以仅仅考虑条件宽松的港股亦属正常。

  香颂资本董事沈萌则持有不同的意见:“关联交易和上市并非天然矛盾,而是要看关联交易的价格是否公允、是否存在经营不独立和利益输送。”

  他表示,因为上市的酒店企业业绩不佳,缺乏炒作亮点,A股的酒店上市公司表现很一般,所以对于该类企业,在A股上市(融资)不如港股上市。

  《国际金融报》记者统计发现,截至目前,在A股上市的酒店企业仅有6家,且其中2家净利润为负数,股价均很稳定。

  2013年,开元酒店在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金)曲线上市,但市场反应平淡,原计划的发行规模最终被削减了大部分。如今在港股上市的开元酒店,能得到怎样的回应呢?

  (国际金融报记者 郑馨悦)[详情]

  开元酒店:凯雷魅影与携程野心

  

  乐居财经 张丹? 发自北京凯雷没有摘得最后的成果。如果没有意外的话,3月11日,开元酒店(1158.HK)将在香港上市。但这与凯雷无关。开元酒店拟全球发行7000万股,每股发行价13.37港元—20.05港元,融资额约10亿港元。6年前,凯雷以2600万元从开元旅业拿到开元酒店40%股权。该项转让作为开元产业投资信托基金上市重组的一部分。当时,开元酒店以开元5家酒店为基础,在香港主板发行REITs(房地产信托投资基金)。但投资者反映不佳,原计划发行规模总集资额16.45亿-19.74亿港元最终被削减了一大半,降至约6.75亿港元。由于投资期限届满,在2016年年底,凯雷以5.9亿元将所持股权沽清,分别卖给了三家公司。招股说明显示,此次开元酒店全球发售可获得的款项净额将约为10.88亿港元,其中35%的资金将用于开发中档酒店,25%的资金将用于开发高档商务及度假酒店。截至2018年12月31日,开元酒店拥有169家已签约待开业酒店,该等酒店预计于未来五年内开业。开元酒店的实际控制人是陈妙林,1952年出生于杭州萧山县城。他8岁开始尝试第一笔生意。1980年,28岁的陈妙林担任萧山物资局金属公司经理。5年后,陈妙林受命改造萧山招待所。1999年萧山宾馆改制,成立开元旅业集团。开元酒店上市后,陈妙林持有开元酒店约40%股权,市值约16亿港元。自有酒店收入贡献不足10%螳螂捕蝉,黄雀在后。携程成为开元酒店的基石投资者。携程香港及GreenTree按发行价认购3200万美元及3000万美元可购买的发售股份数目。作为一家在线旅游平台,携程投资开元酒店,被业界认为是:快速布局四五星酒店领域的一种切入方式。开元酒店作为国内较大民营高星级酒店集团,近四年的营收较平稳。招股书显示,2015年、2016年、2017年开元酒店的收入分别为:15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元,毛利润则为2.44亿元、3.20亿元、4.32亿元。而截至2018年8月31日为止的8个月内,开元酒店的收入为11.19亿元,较2017年同期增幅4.8%;毛利为2.50亿元,基本与2017年同期持平。经营利润方面,2015年至2017年分别为5581.4万元、1.197亿元、2.250亿元,增幅明显。截至2018年8月31日为止的8个月内,经营利润为1.395亿元,同样高于2017年同期。招股书显示,开元酒店的业务模式为自有或租赁酒店,管理和特许经营酒店。2015年—2017年,开元酒店的酒店经营收入在稳步提升。从2015年的14亿,2016年的14.90亿元,上升到2017年的15.28亿。而从收入构成可以看出,租赁酒店为收入的主要贡献源。2015年—2017年,租赁酒店收入占比均在94%以上,自有酒店的收入占比不足10%。招股说明指出,开元拥有2家自有酒店及382间客房,都以“开元芳草地乡村酒店”品牌来经营。资料显示,开元芳草地乡村酒店,是开元发力民宿市场,推出的全新生态旅游度假酒店品牌。通过公布的现金流也可以看出,开元大部分投资资金花费在“芳草地”项目。截至2018年8月31日止,经营活动产生现金净额0.33亿元,而现金流出净额为1.36亿元,主要用于投资活动,其中经营杭州富春开元芳草地乡村酒店的物业、厂房及设备、土地使用权、无形资产及其他长期资产支付款项0.92亿元。不过从目前收入情况来看,“芳草地”项目收入贡献率低,2015年—2017年,自有酒店收入占比从2%缓步攀升至6%。23家管理酒店未取得许可证开元酒店在营的管理酒店中,23家尚未取得在营的食品经营许可证、特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书。而根据中国法律顾问告知,缺少特种行业许可证、公共场所卫生许可证或消防安全证书可能导致对酒店业主处于警告或罚款,最糟的情况下有关酒店将被终止运营。而在业绩记录期中,开元酒店这23家未取得相关许可证的在管酒店取得的酒店管理费分別为0.14亿元、0.12亿元、0.14亿元、0.11亿元,分别占本集团的总收入的0.9%(2015年)、0.7%(2016年)、0.8%(2017年)及1.0%。(2018年8月31日)。此外,于2018年11月30日,开元酒店拥有的9处物业中,其中,建德开元芳草地酒店有限公司未取得房屋产权证书;租赁的31项物业中,有1处租赁物业的出租人未取得房屋产权证书。作为开元酒店业务模式的另一部分——酒店管理,2015年、2016年、2017年酒店管理收入分别1.21亿元、1.12亿元、1.37亿元,收入贡献率在6%-8%之间,可毛利率却高达90%。数据显示,开元旗下于2018年8月31日,拥有29家租赁酒店及7117间酒店客房,约占在营酒店客房的22.3%。自有酒店,拥有2家及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.2%;全方位服务管理酒店,拥有96家酒店,设有20,938间酒店客房,约占在营酒店客房的65.6%。特许经营酒店,拥有13家,约占在营酒店客房的10.9%。开元酒店管理数量在增加,占在营酒店客房的近七成,但是酒店管理收入贡献却不足10%。对于其管理费用收入低的原因,行业人士分析称:一部分是由于管理费低,据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元;另一部分则是因为开元酒店多分布在二三线城市,难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店。[详情]

  开元酒店港股IPO 六成募资投向中高档酒店开发

  

  每经记者 叶晓丹 每经编辑 张海妮

  图片来源:摄图网

  国内酒旅行业龙头企业开元旅业集团(以下简称开元旅业)旗下两家公司正在冲刺资本市场。信息显示,开元物业正处于IPO审核排队当中,而浙江开元酒店管理股份有限公司(以下简称开元酒店)鸣锣港交所已箭在弦上。

  《每日经济新闻》记者从开元酒店方面获悉,开元酒店拟全球发售,初步发行共7000万股H股股份(视乎超额配售权行使与否而定),预计售价在每股13.37港元至每股20.05港元。超额配售权最多为1050万股股份,即发售股份的15%。

  记者注意到,携程旅行网(香港)有限公司及GreenTree Hospitality Group Ltd.还将成为开元酒店的基石投资者,开元酒店股份将于2019年3月11日开始在港交所主板买卖,股票代码为1158。

  今日(2月26日),携程方面也向《每日经济新闻》记者表示,此次成为开元酒店的基石投资者,主要是看重开元在国内高端酒店的市场地位与规模,希望通过资本层面的合作,加强更多与高端酒店的合作。

  预计净募资10.88亿港元

  开元酒店方面透露,此次全球发售可获得的款项净额(经扣除与全球发售有关的承销费及佣金及其他估计开支)将约为10.88亿港元。

  开元酒店方面拟将所得款项作以下用途——约25%或2.72亿港元,将用于开发高档商务及度假酒店;约35%或3.81亿港元,将用于开发中档酒店;约10%或1.09亿港元,将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;约5%或5400万港元,将用于招募更多人才,并加强实施对员工的培训和招聘计划,以支持业务扩张;约15%或1.63亿港元,将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施开发信息技术系统;约10%或1.09亿港元,将用于一般企业用途及营运资金。

  从募资用途不难看出,开元酒店募集资金的60%将用于中高档酒店开发。开元酒店方面表示,于2018年12月31日,集团经营及/或管理150家酒店(共设有约34200间酒店客房),其中31家酒店及约7400间酒店客房由本集团运营,119家酒店及约26800间酒店客房由本集团管理。

  从市场定位来看,开元酒店定位于中高端酒店市场,在经营模式上,采取了轻资产的业务模式,主要通过经营和租赁酒店获得收入。

  北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋向《每日经济新闻》记者表示,目前类似开元酒店这种轻资产模式在业内是常见的运作方式,资产是有限的,而品牌是无限的,一些成熟的酒店品牌都正在通过品牌和经营输出的方式运营,不过这一模式比较考验酒店品牌的管理和品牌营销等方面的能力。

  根据浩华公布的报告,中国高档酒店的平均入住率从2015年的58%增至2017年的63%,中档酒店的入住率则相对稳定。开元酒店公布的数据显示,2015~2017年营收分别为15.22亿元、16.02亿元和16.65亿元,2018年(截至2018年8月31日),营收为11.19亿元。

  “重仓”浙江

  根据公开资料,开元酒店成立于1988年,第一家开元品牌酒店名为萧山宾馆,最早还是体制内的产物。2000年,开元酒店创始人陈妙林通过企业转制,成功将萧山宾馆纳入到开元旅业体内。

  此前陈妙林接受媒体采访时表示,开元旅业2000年实现转制,正面临市场发展瓶颈。管理层做出两项决定:一是进行连锁化发展。“我们去美国考察,发现单体酒店很难生存,连锁酒店活得不错,我们想,美国今天的市场就是中国明天的市场趋势,因此决定要做连锁化,做品牌。”陈妙林说。第二项决定是进入房地产业,希望借助房地产业的收入,支撑酒店业务发展。

  确定连锁化战略之后,开元开始“农村包围城市”的酒店布局。一线城市的租金成本高,开元选择先从一线城市的外围,二三线城市布局发展,同时首选经济活跃、政策透明度高、政府诚信度高的江浙沪地区,逐步向全国推广。

  开元酒店招股书披露,截至2018年8月31日,开元酒店经营或管理140家酒店,遍及22个省份,其中81家酒店位于浙江省,从酒店数量来看,浙江区域占比达58%。浙江省的旅游业发展很大程度上带动了开元酒店在浙江区域的拓展布局。数据显示,2013~2017年,浙江省的国内游客人次和旅游收入的年复合增长率分别为9.7%及13.9%。

  此外,开元酒店的财务数据披露,2015~2017年,开元酒店在一线城市经营酒店所得收入分别为8120.3万元、8173.7万元和6597.5万元,而同期公司在新一线城市经营酒店所得收入迅速增长,分别为8.38亿元、8.89亿元和9.32亿元。

  开元酒店在招股书中也提及可能遇到的风险因素,比如说由于目前大部分酒店位于浙江省,也面临地域集中风险,同时中国酒店业竞争激烈且日益加剧,商务旅客、富裕休闲旅客或自主消费支出因中国或全球经济衰退减少也可能对酒店业务产生不利影响等。

  不过,对于中高端品牌的发展机遇,杨彦锋认为,当前正值资本投资酒店品牌的高峰期,2018年以来,资本对中高端酒店的投资热度不减,随着消费者的消费成熟度、品牌认知度不断提升,酒店的品牌化和集中度会进一步提升。

  (本文来自于每经网)[详情]

  开元酒店发行7000万股 预期3月11日上市

  

  乐居财经讯? 李礼? 2月26日,开元酒店(01158.HK)2月26日-3月1日招股,公司发行7000万股,其中90%为国际发售,10%为公开发售,另有15%超额配售权。每股发行价13.37港元-20.05港元(单位下同);每手200股,预期3月11日上市。开元酒店集团是中国较大的民营高星级连锁酒店集团,位列最具规模中国饭店集团第二名。同时根据世界酒店业权威杂志《HOTELS》在其官方网站上公布的全球酒店业排名,开元酒店集团名列全球酒店集团50强。开元旗下目前拥有“开元名都”(豪华商务酒店)、“开元度假村”(豪华度假村)、“开元大酒店”(高档商务酒店)和“开元·曼居酒店”(中档商务酒店)、“开元文化主题酒店”(大禹·开元)五大产品系列。在酒店品牌化发展的过程中,开元酒店集团在中国华东、华北、华中、东北、西部和海南等地区进行了战略布局,依靠快速的发展势头及优异的盈利能力,获得全球知名投资机构美国凯雷的资本注入,加快了集团资本化和国际化的发展步伐,为“开元”酒店品牌的全面提升奠定了更加坚实的基础。“开元酒店”品牌曾获得“中国饭店金星奖”、“中国酒店金枕头奖”、“中国酒店星光奖”等业内奖项。[详情]

  开元酒店香港闯关 定价是同行六倍管理费却承压

  

  来源:观点地产网

  观点地产网 在房地产企业扎堆上市的密集期,作为酒店管理公司的浙江开元酒店管理股份有限公司显得有些特别。

  去年八月就提交了招股书的浙江开元酒店,在2月25日迎来了首场IPO路演。创始人陈妙林没有出来站台,派了董事会主席兼执行董事金文杰,总裁兼执行董事陈妙强,副总裁兼董事会秘书李东林,财务总监赵华娟出席。

  在整场大约50分钟的发布会上,管理层用了35分钟来介绍公司情况。的确,从后面的提问环节来看,香港媒体们对这家来自浙江的酒店管理公司并不太熟悉。

  据介绍,本次IPO发行规模7000万股,占发行后总股本的25%,定价区间每股13.37-20.05港元。按中间价16.71港元计算,募集金额大约为11亿港元。联席保荐人为中银国际、交银国际,股票代码1158.HK。

  其中,携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd﹒出任基石投资者,合共认购总额最多6200万美元,占30%-40%IPO份额。

  就定价而言,对比与之相对应酒店管理公司在港上市的锦江酒店,锦江酒店截至2月25日收盘股价仅2.23港元,开元酒店的定价是锦江酒店的至少六倍。

  在问答环节,金文杰回应观点地产新媒体的疑问称,目前受到短期市场的波动,酒店管理行业估值偏低,但是市场对其它同行估值对开元酒店影响不大。资本市场的估值最终还是看每个公司的(具体情况),公司会努力做好自己。

  那么主要集中在二三线城市的开元酒店,会否受到投资者的青睐?营业收入三年保持平稳,为何净利润直线上涨?

  截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线及三线城市。在开元旗下130家酒店中,仅有7家位于一线城市,约占5.4%;42家位于新一线城市,约占32.3%;39家位于二线城市,约占30%;25家位于三线城市,约占19.2%;17家位于其它城市,约占13.1%。

  据管理层介绍,2015-2017年,开元酒店的营业收入分别为15.221亿元、16.02亿元、16.65亿元,基本保持平稳。而净利润方面,开元酒店近3年增长明显,2015年至2017年分别为0.3亿元、0.84亿元、1.63亿元,呈现直线上扬的态势。

  翻查开元酒店资料,财务报表中销售成本一栏,“税项和征税”金额2015年为8400万元,2016年3300万元,2017年410万元。换言之,2017年比2015年少纳税了8000万元。

  显然,“营改增”政策减轻了酒店及管理行业的税负,同时增加了净利润。

  事实上,开元酒店旗下酒店及客房数量增速并不慢,2015年74家开业酒店、2万间客房,截至2018年4月,酒店数量增加到了130家,客房数量3万间。三年时间,酒店数量翻了一番。

  在规模不断扩大的同时,营业收入却并没有快速上升。数据显示,开元酒店旗下于2018年4月30日,拥有25家租赁酒店及6498间酒店客房,约占在营酒店客房的21.5%。自有酒店,仅两家及382间客房,占在营酒店客房的1.3%。全方位服务管理酒店,拥有90家,设有19923间酒店客房,约占66%。特许经营酒店,拥有13家,约占11.1%。

  在开元酒店营业收入中,酒店经营收入占比超过九成,也就是指25家租赁酒店及2家自有酒店。虽然管理酒店数量在快速增加,但是开元酒店的管理费收入很低。据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元。其中2017年的酒店管理费收入仅1.36亿元。

  分析人士认为,开元酒店管理费收入不高的另一方面原因是,旗下酒店大都位于二三四线城市,仅有7家位于一线城市。二三四线城市、非热门旅游目的地,很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店,酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。

  开元酒店似乎也注意到这个问题,决定在酒店运营上加大投入。这次IPO募集资金中,60%的资金将用于扩张租赁中高端酒店,扩大开元酒店品牌影响力。

  按照计划,开元酒店将于3月11日正式挂牌港交所,籍此陈妙林便拥有两个香港上市平台了。

  陈妙林曾表示,开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分,重资产业务通过房地产信托上市,而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。

  翻查历史,开元赴港上市的故事讲了十五年。早在2004年,开元发布赴港上市计划,将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2-3亿元。

  2008年开元重启上市计划,不料遭遇金融危机,计划再度搁浅。直至2013年,迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在证券市场曲线完成上市目标。

  开元酒店的轻资产故事能否再度打动投资者的心?

  金文杰在路演上表示,酒店管理公司最大的价值是品牌,而最有效的方式是把酒店开到全国,让品牌取得认同,轻资产更有助于快速扩张。[详情]

  为上市已筹备了14年 开元酒店拟3月中旬登陆港交所

  

  开元酒店拟3月中旬登陆港交所

  北京商报讯(记者 关子辰)长跑14年的开元酒店距离上市越来越近了。2月25日,开元酒店宣布香港联交所主板上市计划。计划指出,开元酒店预计于3月中于港交所主板上市,集资额超过10亿港元,联席保荐人为中国银河国际和交银国际。开元酒店方面表示,上市集团融资款项中超过一半用于开发中高档酒店、商务及度假村酒店,其余将用于IT系统升级和品牌推广等。

  2月15日,港交所披露信息称浙江开元酒店已通过港交所的上市聆讯。北京商报记者了解到,开元酒店为了赴港上市已经筹备了14年。在此期间,为了上市,开元还对“轻”、“重”资产分拆进行上市。2005年,据当时媒体报道,开元曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2亿-3亿元。不过,当时恰逢香港财务制度变化,开元酒店上市计划不得不推迟。直至2013年,迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在证券市场曲线完成上市目标。

  截至2018年8月31日,开元酒店集团经营或管理140家酒店及12个酒店品牌组合,遍及22个省份、直辖市及自治区。其中81家酒店及约1.7万间酒店客房位于浙江省。华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家、高级经济师赵焕焱指出,虽然距离上市越来越近,不过开元酒店需要从一家区域性的知名品牌向全国性的知名品牌跨越。在本土市场中,虽然规模上具有一定优势,但是中高端酒店市场竞争激烈,增长空间有限。此外,开元酒店在浙江还面临着国外酒店集团的竞争,特别在高端品牌方面,还处于边缘。[详情]

  开元酒店香港闯关 定价是同行六倍管理费却承压

  

  观点地产网 在房地产企业扎堆上市的密集期,作为酒店管理公司的浙江开元酒店管理股份有限公司显得有些特别。去年八月就提交了招股书的浙江开元酒店,在2月25日迎来了首场IPO路演。创始人陈妙林没有出来站台,派了董事会主席兼执行董事金文杰,总裁兼执行董事陈妙强,副总裁兼董事会秘书李东林,财务总监赵华娟出席。在整场大约50分钟的发布会上,管理层用了35分钟来介绍公司情况。的确,从后面的提问环节来看,香港媒体们对这家来自浙江的酒店管理公司并不太熟悉。据介绍,本次IPO发行规模7000万股,占发行后总股本的25%,定价区间每股13.37-20.05港元。按中间价16.71港元计算,募集金额大约为11亿港元。联席保荐人为中银国际、交银国际,股票代码1158.HK。其中,携程旅行网(香港)及Green Tree Hospitality Group Ltd﹒出任基石投资者,合共认购总额最多6200万美元,占30%-40%IPO份额。就定价而言,对比与之相对应酒店管理公司在港上市的锦江酒店,锦江酒店截至2月25日收盘股价仅2.23港元,开元酒店的定价是锦江酒店的至少六倍。在问答环节,金文杰回应观点地产新媒体的疑问称,目前受到短期市场的波动,酒店管理行业估值偏低,但是市场对其它同行估值对开元酒店影响不大。资本市场的估值最终还是看每个公司的(具体情况),公司会努力做好自己。那么主要集中在二三线城市的开元酒店,会否受到投资者的青睐?营业收入三年保持平稳,为何净利润直线上涨?截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线及三线城市。在开元旗下130家酒店中,仅有7家位于一线城市,约占5.4%;42家位于新一线城市,约占32.3%;39家位于二线城市,约占30%;25家位于三线城市,约占19.2%;17家位于其它城市,约占13.1%。据管理层介绍,2015-2017年,开元酒店的营业收入分别为15.221亿元、16.02亿元、16.65亿元,基本保持平稳。而净利润方面,开元酒店近3年增长明显,2015年至2017年分别为0.3亿元、0.84亿元、1.63亿元,呈现直线上扬的态势。翻查开元酒店资料,财务报表中销售成本一栏,“税项和征税”金额2015年为8400万元,2016年3300万元,2017年410万元。换言之,2017年比2015年少纳税了8000万元。显然,“营改增”政策减轻了酒店及管理行业的税负,同时增加了净利润。事实上,开元酒店旗下酒店及客房数量增速并不慢,2015年74家开业酒店、2万间客房,截至2018年4月,酒店数量增加到了130家,客房数量3万间。三年时间,酒店数量翻了一番。在规模不断扩大的同时,营业收入却并没有快速上升。数据显示,开元酒店旗下于2018年4月30日,拥有25家租赁酒店及6498间酒店客房,约占在营酒店客房的21.5%。自有酒店,仅两家及382间客房,占在营酒店客房的1.3%。全方位服务管理酒店,拥有90家,设有19923间酒店客房,约占66%。特许经营酒店,拥有13家,约占11.1%。在开元酒店营业收入中,酒店经营收入占比超过九成,也就是指25家租赁酒店及2家自有酒店。虽然管理酒店数量在快速增加,但是开元酒店的管理费收入很低。据开元酒店介绍,每家酒店业主支付的管理费为80万-150万元。其中2017年的酒店管理费收入仅1.36亿元。分析人士认为,开元酒店管理费收入不高的另一方面原因是,旗下酒店大都位于二三四线城市,仅有7家位于一线城市。二三四线城市、非热门旅游目的地,很难生长出营收规模高、利润水平高的单体酒店,酒店品牌方的管理费用和酒店营收及利润水平直接挂钩。开元酒店似乎也注意到这个问题,决定在酒店运营上加大投入。这次IPO募集资金中,60%的资金将用于扩张租赁中高端酒店,扩大开元酒店品牌影响力。按照计划,开元酒店将于3月11日正式挂牌港交所,籍此陈妙林便拥有两个香港上市平台了。陈妙林曾表示,开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分,重资产业务通过房地产信托上市,而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。翻查历史,开元赴港上市的故事讲了十五年。早在2004年,开元发布赴港上市计划,将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2-3亿元。2008年开元重启上市计划,不料遭遇金融危机,计划再度搁浅。直至2013年,迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在证券市场曲线完成上市目标。开元酒店的轻资产故事能否再度打动投资者的心?金文杰在路演上表示,酒店管理公司最大的价值是品牌,而最有效的方式是把酒店开到全国,让品牌取得认同,轻资产更有助于快速扩张。[详情]

  开元酒店宣布赴港上市计划 背后携程闪现

  

  重磅 | 开元酒店宣布赴港上市计划,背后携程闪现

  最近酒店业界有些热闹,那边首旅系刚刚牵手凯悦成立合资公司,这边本土民营酒店巨头浙江开元酒店管理股份有限公司(下称“开元酒店”,1158.HK)2月25日晚间宣布其股份安排及拟于香港联合交易所有限公司主板上市的详情。

  开元酒店拟全球发售初步发行共70,000,000股H股股份(视乎超额配售权行使与否而定),当中包括国际发售共63,000,000股H股股份(可予调整及视乎超额配售权行使与否而定)及在香港公开发售共7,000,000股H股股份(可予调整),即分别占发售股份总额90.0%及10.0%。股份的售价介乎每股13.37港元至每股20.05港元。超额配售权为最多10,500,000股股份,即发售股份的15%。

  第一财经记者了解到,这也是开元酒店蛰伏多年后,终于圆了上市梦,而其上市地点则从原本设想的A股市场变成了港股市场。开元酒店的上市之路并不平坦,而接下来,开元物业也在排队IPO。

  募资扩酒店,携程闪现

  此次开元酒店全球发售可获得的款项净额(经扣除与全球发售有关的承销费及佣金以及其他估计开支)将约为10.88亿港元。开元酒店方面拟将所得款项作以下用途——约25.0%或2.72亿港元,将用于开发高档商务及度假酒店;约35.0%或3.81亿港元,将用于开发中档酒店;约10.0%或1.09亿港元,将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;约5.0%或5400万港元,将用于招募更多人才,并加强实施对员工的培训和招聘计划,以支持业务扩张;约15.0%或1.63亿港元,将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施开发信息技术系统;约10.0%或1.09亿港元,将用于一般企业用途及营运资金。

  开元酒店方面已与两名基石投资者,携程旅行网(香港)有限公司(下称“携程香港”)及GreenTree Hospitality Group Ltd.(下称“GreenTree”)订立基石投资协议。根据协议,基石投资者同意在若干条件的规限下,按发售价认购总额最多6200万美元可购买的发售股份数目(向下约整至最接近每手200股股份的完整买卖单位)。其中,携程香港同意按发售价认购数目与最多3200万美元的等价港元对应的发售股份,而GreenTree同意按发售价认购数目与最多3000万美元的等价港元对应的发售股份。基石配售的禁售期为上市日期起(含)六个月。

  据悉,开元酒店的香港公开发售将于2019年2月26日上午9时正开始,并于3月1日中午12时正截止登记申请。香港公开发售的分配结果及发售价将于2019年3月8日宣布或透过各渠道公布。股份将于3月11日开始在香港联交所主板买卖。

  坎坷上市路

  “开元酒店上市的想法多年前就有了,然而到今天才真正落定,期间可谓一路坎坷啊。最早开元系是希望在A股上市的,奈何中间出现种种问题,最后决定到港股上市。”一位知情者向第一财经记者透露。

  数年前,作为风险投资,凯雷2007年年底以约1亿美元入股开元酒店,当时凯雷支付首批资金约3.4亿元,开元系为此还做了重大战略调整,并增加进军景区板块的投资计划。然而此后的资本运作却并不顺利。

  有知情人士告诉第一财经记者,凯雷入股是希望开元的酒店板块可以独立上市,当时定位全高星级酒店的开元酒店集团净利润不算很高,于是为了提高市盈率、市值和股价等指标,开元和凯雷打算将开元酒店集团的房地产业务和酒店业务一并捆绑上市,这样就变成“开元旅业”整体上市。

  “但随着房地产政策多变而再次将计划改为酒店板块独立赴港上市。多年前,原本开元酒店已通过上市聆讯,但鉴于当时港股市场不景气,怕公司股价被低估,最后选择延后上市。”上述知情人士透露,期间还历经金融风暴等,导致开元酒店的上市梦始终难以实现。

  辗转多年后,如今开元酒店终于要在香港上市了。

  截至2018年12月31日,开元酒店管理150家酒店(共设有约34,200间酒店客房),其中31家酒店及约7,400间酒店客房由本集团运营,119家酒店及约26,800间酒店客房由本集团管理。开元酒店主要经营租赁予集团的酒店,并采用轻资产业务模式,该模式体现在根据全方位服务管理协议管理酒店以及特许经营酒店。

  “开元轻资产的管理公司上市后,由于租赁经营的酒店只占到小部分,其余是全权委托管理酒店和特许经营酒店,因此经营成本非常低,酒店利润可以确保,但开元酒店的经营规模会比较小。目前来看,开元酒店需要从一家区域性的知名品牌向全国性的知名品牌跨越。在本土市场中,虽然规模上具有一定优势,但是中高端酒店市场竞争激烈,增长空间有限。此外,开元酒店在浙江还面临着国际酒店集团的竞争,特别在高端品牌方面,还处于边缘。”华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家赵焕焱告诉第一财经记者。

  根据招股书显示,目前开元酒店共有两种业务模式:自有或租赁的酒店经营业务,和全方位服务管理和特许经营的酒店管理业务。2015年~2017年,公司酒店经营业务的分部毛利率仅从9.9%升至20.2%,而属于轻资产部分的酒店管理业务毛利率则高达90%。受到酒店经营业务毛利率拖累,公司在2017年的综合毛利率仅有23.4%,这较大地影响了公司的盈利。

  除了中高端酒店扩张,开元系也在向文旅等多元化方向发展。开元旅业集团创始人陈妙林、开元董事长兼总裁陈灿荣近期接受第一财经记者专访时透露,以酒店业起家的开元正谋划打造结合主题乐园的综合文旅项目,第一家结合了水上主题乐园和酒店的开元森泊度假乐园即将在1月底迎客,随后开元计划在全国扩张此类文旅项目。

  此外,开元物业也在排队IPO。中国证监会信息显示,截至2019年1月31日,在IPO正常审核企业中,审核状态为已受理。[详情]

  14年漫长上市路:最大民营高星酒店集团开元3月港挂牌

  

  14年漫长上市路:最大民营高星酒店集团开元3月香港挂牌

  澎湃新闻记者 陶宁宁 来源:澎湃新闻

  浙江开元酒店管理股份有限公司计划于本月下旬开始路演,目标于3月中于港交所主板上市,集资额超过10亿港元。2月15日,据港交所披露,开元旅业集团旗下开元酒店已通过上市聆讯,这或许意味着开元酒店终于有望结束长达14年的漫漫上市之旅。

  开元酒店于1988年在浙江省杭州市成立,目前,已是国内最大的民营高星级酒店集团。截至2018年8月31日,浙江开元酒店旗下共经营及(或)管理140家酒店以及12个酒店品牌组合,遍及22个省份、直辖市及自治区。其中81家酒店及约1.7万间酒店客房位于浙江省。此外,其还拥有135家已签约待开业酒店,设有逾3.3万间客房,该等酒店预计于未来五年内开业。

  浙商开元名都酒店 开元酒店集团官网 图

  招股书显示,在截至2015年及2016年12月31日的年度内,开元酒店的收入分别为人民币15.221亿元、16.02亿元;毛利分别为人民币2.441亿元、3.197亿元;

  在截至2017年12月31日为止的年度,开元酒店的收入和毛利分别为人民币16.65亿元和4.319亿元;而在截至2018年8月31日为止的8个月内,开元酒店的收入和毛利分别为11.19亿元和2.50亿元,这一数据相比2017年同期有所增加。

  2015年至2017年三年的经营利润分别为5581.4万元、1.197亿元、2.250亿元;截至2018年8月31日为止的8个月内,经营利润为1.395亿元,同样高于2017年同期。

  可以看出,近四年来,开元酒店的营收状况都有较为稳定的增长。

  事实上,早在2004年,开元便曾计划赴港上市。但时至今日,其才过了港交所聆讯,上市之路已经走了长达14年,这期间,开元旅业还曾对“轻”、“重”资产进行分拆,并分别推进上市进程。

  2005年3月,开元旅业曾宣布于当年10月赴港上市。当时开元的计划是将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2亿至3亿元。

  然而,香港会计协会却在当年10月出台新的固定资产折旧标准,将原有的40年折旧年限改为20年,这意味着开元的净利润将大幅缩水,上市计划也由此搁浅。

  到了2008年,开元又曾试图重启上市计划,但适逢全球金融危机,该计划再度被搁置。

  不过,开元显然并未放弃上市融资。它更是将旗下轻重资产进行了拆分,将酒店业务分成酒店资产和酒店管理两大板块。

  2013年,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式登陆证券市场。总资产部分算是实现了曲线上市,但与此同时,开元也并未放弃其轻资产部分的上市计划。

  此次上市的便是开元旗下的轻资产部分,包括酒店经营和管理两部分。截至2018年4月底,酒店经营包括25家租赁酒店及6498间酒店客房,约占在营酒店客房的21.5%;2家自有酒店及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.3%。酒店管理则包括全方位服务管理协议项下的90家酒店,19923间酒店客房,约占在营酒店客房的66%;及向独立第三方拥有的13家酒店授出特许经营权,拥有3375间客房,约占在营酒店客房的11.1%。

  开元酒店表示,上市集团融资款项中超过一半用于开发中高档酒店、商务及度假村酒店,其余将用于IT系统升级和品牌推广等。

  在风险方面,开元酒店表示,“我们经营所处的酒店业面临激烈竞争。我们的主要竞争对手是其他酒店集团,包括拥有良好品牌及知名度的其他主要连锁酒店。如果我们无法成功竞争,我们的收入或利润可能下降,或者我们保持或增加市场份额的能力可能减弱。”

  (本文来自于澎湃新闻)[详情]

  开元酒店冲港股:实控人是前5大客户又是前5大供应商

  

  斑马消费

  2月15日,浙江开元酒店管理股份有限公司(下称“开元酒店”)披露聆讯后的IPO招股书,筹备多年的开元酒店上市计划再进一步。

  开元酒店主要以轻资产模式运营。截止到2018年底,公司旗下酒店150家,其中由开元酒店运营的只有31家,另外的119家由开元集团管理或特许经营。

  虽然在中国中高端酒店中排名第四、高端酒店中排名第二,但商业模式决定了开元酒店的体量和盈利能力有限。2018年前8个月,公司31000间中高端客房的营业收入为11.19亿元,净利润1.12亿元。

  不仅如此,商业模式还引发了大规模的关联交易:公司实际控制人陈妙林,将其持有的物业租给开元酒店,位列前五大出租人供应商,同时,他也是公司的前五大客户之一。

  轻资产扩张,冲击中国高端酒店老大

  截止2018年12月31日,开元酒店旗下共有酒店150家、客房34200间,囊括开元名都、开元度假村、开元观堂、开元芳草地等9大在营品牌。

  研究机构浩华的数据显示,截止到2018年3月底,按中国在营酒店客房计:高档酒店领域,开元酒店排名世界第七、中国第二;中高档酒店领域,开元酒店排名世界第八、中国第四。

  尽管酒店和客房规模如此庞大,但是,开元酒店的营收规模和盈利能力却十分有限,无法与国内外的中高档酒店集团,如锦江酒店(锦江股份600754.SH旗下)、首旅建国(首旅酒店600258.SH旗下)、洲际酒店(NYSE:IHG)、希尔顿(NYSE:HLT)等相比。

  2015年到2018年1-8月,开元酒店的营业收入分别为15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元、11.19亿元,净利润分别为2964.1万元、8405.5万元、1.67亿元、1.12亿元。

  这其中的根本原因在于,开元酒店旗下自营酒店较少,管理和特许经营的酒店占据绝大多数。

  截止到2018年底,开元酒店自营31家酒店、7400间客房,有119家酒店、26800间客房为管理和特许经营模式。

  2018年1-8月,公司酒店酒店经营板块的营业收入为9.67亿元,而酒店管理(酒店管理和特许经营)板块的营业收入为1.06亿元。

  靠着这种轻资产模式,开元酒店近几年实现快速扩张。

  值得一提的是,截止到2018年底,开元酒店的待开业酒店数量为169家,客房超3万间。

  按照浩华的数据,按中国在营及待开业酒店客房计,高档酒店领域,开元酒店世界第三、中国第一,中高档酒店领域,开元酒店世界第七、中国第四。

  主打中高档酒店的开元酒店,2015年到2018年1-8月的入住率分别为59.4%、61.4%、64.6%、62.0%。

  多种原因综合,导致开元酒店2018年1-8月的经营性现金流暴跌,从2017年同期的8788.3万元降至3359.4万元,同比下降61.77%。

  实控人既是大客户,又是大供应商

  1997年,时任萧山宾馆总经理的陈妙林,主导萧山宾馆改制,通过几年时间的运作成为其实际控制人。

  陈妙林以萧山宾馆为基础创立开元酒店,并逐步从杭州走向全面,成为中国首屈一指的中高档酒店集团。

  以酒店业起家,但陈妙林并不满足于此。此后20年,开元系逐渐拓展到房地产、物业服务、零售、旅游、工业、农业开发等产业。

  其中,开元旅业集团总资产280多亿元,为“中国民营企业500强”。而组建于2001年的开元物业(831971.OC),成为全国首批物业管理新三板挂牌企业。

  目前,陈妙林持股85.2%的开元旅业集团为开元酒店的控股股东。

  不过,斑马消费发现,陈妙林不仅是开元酒店的实际控制人,同时也是开元酒店的前五大供应商之一和前五大客户之一。

  开元酒店最主要的供应商是酒店经营业务的出租人。前五大供应商之一,开元产业投资信托基金(01275.HK),乃是陈妙林的关联方。

  另外,公司前五大客户之一,也是陈妙林的关联方,不过开元酒店并未披露这家公司的信息。

  斑马消费通过企查查查询发现,陈妙林名下多家涉足酒店业的相关公司独立于拟上市的开元酒店之外,上述关联交易疑与此有关。

  2015年至2018年1-8月,开元酒店因代表关联方管理酒店的收入分别为5940万元、3440万元、3550万元、2490万元,在酒店管理板块收入中的占比分别为48.89%、30.74%、25.95%、23.58%。

  实际控制人把自己控制的房子租给公司开酒店,另外自己开了一堆酒店请公司管理,陈妙林先生真是会做生意啊[详情]

  开元酒店赴港:高档酒店刹车 轻资产模式盈利待考

  

  房产深读:穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

  新浪财经讯 近日,港交所披露浙江开元酒店已通过港交所的上市聆讯,拟于3月中旬港交所主板上市,集资额超过10亿港元。这意味着开元酒店历时14年的上市梦终于实现。

  在高端酒店不占优势的前提下,未来中档酒店成为开元酒店的扩张首选。公司表示,此次上市集团融资款项中,超过一半用于开发中高档酒店、商务及度假村酒店。

  然而,作为开元旅业集团拆分出来的轻资产,开元酒店并不“轻”的根本问题尚未解决。依靠输出管理的轻资产委托模式能否带来持续增长,还有待考证。

  定位不明确

  一路走来,作为开元旅业旗下轻资产部分,开元酒店的发展与集团紧密相连。

  “开元酒店的挂牌上市,以实现开元旅业集团轻重资产在资本市场的齐头并进。”今年1月份,开元旅业创始人陈妙林曾这样解读开元酒店的上市。

  据悉,开元集团的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分。2008年,重资产业务通过房地产信托上市。当时计划未来将会收购更多酒店资产陆续注入开元产业信托,进一步将轻、重资产逐步剥离,并提出轻资产模式的租赁和管理酒店独立上市。

  而所谓的轻资产模式独立上市,现在看来指的是开元酒店的赴港。透过这位集团前掌舵人的话语,开元酒店的形象变得清晰起来。

  陈妙林表示,未来开元旅业集团有三大战略:一是着力于一些休闲度假类型的投资,减少对于高星级商务酒店的投资;二是大量进行轻资产的委托管理。三是逐步转向中端商务酒店。这一规划在一定程度上反映了开元酒店的现状。

  聆讯资料显示,开元酒店目前是中国领先的酒店集团之一。截至2018年8月,开元酒店经营/管理140家酒店,81家为中档酒店;待开业酒店有135家,80家为中档酒店。从开元酒店自身构成来看,无论是在营还是待开业,中档酒店的数量占比均过半。

  但按照客房数量统计中国市场份额排名,开元酒店在中档、中高档的份额仅排第七,在市场上并不占优势。客房数量靠前的是高档酒店这一档次,占比为4.3%,却又面临占有率12.4%的外资强劲对手。

  整体上,国内酒店集团在高档酒店市场上优势都不明显。根据浩华报告,市场占有率前11的名单中有6家为国内酒店集团。中高档国内外份额占比分别为15.8%、13.2%,中档占比分别为17.5%、9.3%。在高档份额占比上,国内酒店份额为12.5%、国外酒店份额为24.4%。

  国内酒店集团多发力中档、中高档酒店,在高档酒店上缺少优势。外资则更偏好占据中国高档酒店市场。

  与此同时,开元酒店经营的中档酒店毛利率在2017年达到22%,超过高档酒店17.8%的毛利率水平。公司指出,高档酒店的人工成本自2013年至2017年复合增长率为2.8%,而中档酒店呈现小幅下降趋势。

  根据集团战略,减少对于高星级商务酒店的投资、逐步转向中端商务酒店。这或表明,在定位尚不明晰的情况下,开元酒店放弃高档酒店的竞争,已将重心转向中档酒店。

  轻资产盈利待考

  “我们现在开张的酒店一共是150多家,其中100多家是轻资产委托管理的。用我们的品牌,派出我们的人员对他们进行管理,是轻资产的管理方式,取得了比较好的效果。”陈妙林曾这样表示。

  根据聆讯资料,开元酒店140家在营酒店中,经营业务下拥有31家酒店,包括29家租赁酒店和2家自营酒店;酒店管理业务下拥有109家酒店,其中96家为全方位服务管理酒店及13家特许经营酒店。按照陈妙林所言,109家酒店管理业务,对应的就是轻资产委托管理模式。

  大量进行轻资产的委托管理,这是开元旅业集团的第二大战略。未来,开元酒店可能有更多的酒店开张,但这一模式能否成为盈利驱动还有待考证。

  2015年-2018年8月,公司实现营业收入分别为15.2亿元、16亿元、16.6亿元、11.2亿元。酒店经营贡献收入占比在92%左右,酒店管理约为8%左右。具体到金额上,酒店经营营收规模在10亿元以上,酒店管理则在1亿元以上,二者营收规模相差10倍。

  由于模式差异,两部分业务的毛利率也差别较大。2015-2018年8月,酒店经营业务毛利率分别为8.4%、13.5%、19.1%、15.3%;同期酒店管理业务毛利率分别为87.3%、89.7%、90.6%、91.5%。也就是说扣除成本,2015-2017年,酒店经营毛利为1.4亿元、2.2亿元、3.1亿元,酒店管理毛利为1.06亿元、1亿元、1.2亿元。

  对比之下,依靠租赁或者自营的“重资产”酒店经营贡献毛利占比较大,且逐年增长。“轻资产”酒店管理贡献毛利则较为平稳。

  也就是说,无论是营收还是毛利,开元酒店目前的业绩驱动,仍然是“重资产”的酒店经营业务。大量进行轻资产委托管理这一战略,能否带来持续盈利还有待观察。

  此外,开元酒店目前仍为一家区域性品牌,140家在营酒店中,有81家位于浙江省。贡献90%以上营收的酒店经营业务,有40%左右的营收来自餐饮业务。主要的销售渠道也是依靠350人的销售团队。公司所面临的不可控风险并不少。

  16亿租金

  第一家“开元”品牌酒店萧山宾馆在1988年开业,是陈妙林接手县政府招待所后改造筹建而成。十几年过去,利用酒店房产的联动模式,陈妙林亲手打造了一个房地产+酒店的集团。

  “我们不能像前几年一样,仅仅运用酒店房产联动的模式,今后的发展设想是,将酒店投资和房地产投资分开”。2005年,陈妙林的想法开始发生变化,也就是开元集团轻重资产分拆上市的转型开始。

  历时14年,拆分之后,开元酒店目前仍然每年向开元产业信托基金支付2亿元以上的租赁开支,这部分为双方关联交易的主要内容。

  这仅仅是5家酒店的租金,截至2018年8月开元酒店租赁的酒店有29家。随着酒店经营业务的发展,经营租赁成本逐渐增加,占销售成本及各项开支27%左右。

  聆讯资料显示,2015-2017年,公司一年以内需付的租金为1.6亿元、1.5亿元、2.7亿元;一年以上五年以下租金为5.2亿元、6亿元、7.4亿元;五年以上的租金为7.6亿元、8.3亿元、8.4亿元。截至2018年8月,公司需要承担的租金累计为16.8亿元。

  与此同时,截至2015年及2016年,公司的流动负债净额分别为4150万元、2420万元;而在2017年及2018年8月,公司的流动资产净值分别为8830万元和1.048亿元。流动比率分别为0.94、0.97、1.15。会计师报告显示,同期金融负债分别为6.2亿元、6.4亿元、4.5亿元,存在流动性风险。

  有意思的是,2017年,陈妙林没有等到开元酒店的上市,就卸任了开元旅业集团的总裁一职。接班人并没有选择自己的女儿或者弟弟,而是选择自己的第一任人秘书陈灿荣。其弟陈妙强目前担任开元酒店总经理。[详情]

  十四年征途 开元酒店终上市

  

  来源:REITs行业研究

  2月15日,浙江开元酒店管理股份有限公司通过港交所的上市聆讯,不久后即可登陆港市挂牌交易。2018年8月23日,开元酒店向港交所递交上市申请,此时距其首次谋求上市,已历经十余年。十年磨一剑,2005年3月,开元酒店就曾计划将浙江开元萧山宾馆等资产整体打包赴港上市,未果;2013年,开元将旗下5家自持物业的酒店资产打包,以REITs方式在港上市,开元产业信托也成为了全球首个中国酒店REIT。此外,据RCREIT(REITs研究中心)获悉,境内首单储架发行酒店类REITs —“开元酒店类REITs”也已获深交所审议通过。

  图片来源:开元酒店官网

  根据港交所2月15日披露信息,浙江开元酒店管理股份有限公司已通过港交所的上市聆讯,中国银河国际和交银国际为其联席保荐人。

  2018年8月23日,浙江开元酒店管理股份有限公司向港交所递交上市申请,此时距其首次谋求上市,已历经了十余年。

  2005年3月,开元酒店曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包,于当年10月赴港上市。然而适逢香港财务制度变化,香港会计协会在当年10月出台新的固定资产折旧标准,将原有的40年折旧年限改为20年。根据新折旧标准,开元酒店与另4家酒店业务预计到2005年年底6000余万元的净利润将缩水至1800万元左右。因此开元酒店放弃了该上市计划。

  2013年,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在香港联合交易所有限公司上市,开创了国内酒店行业先例,开元产业投资信托基金(简称“开元产业信托”)成为全球首个中国的酒店REIT。

  此外,据RCREIT(REITs研究中心)获悉,境内首单储架发行酒店类REITs —“渤海汇金-开元酒店房托资产支持专项计划”(简称“开元酒店类REITs”)也已获深交所审议通过。

  十年磨一剑

  开元酒店是中国领先的酒店集团之一,主要在中国从事中高档连锁酒店的经营及管理。于2018年8月31日,开元酒店经营及管理140家酒店(共设有逾3.1万间酒店客房),遍及22个省份、直辖市及自治区,其中81家酒店及约1.7万间酒店客房位于浙江省。

  据开元酒店招股书披露:截至2015年、2016年、2017年及2018年4月底,开元酒店实现收入15.22亿元、16.02亿元、16.65亿元和5.62亿元,净利润分别为0.30亿元、0.84亿元、1.67亿元和0.53亿元,毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.7%。

  于2018年3月31日,按中国在营酒店客房数量计,根据高档酒店客房数量,开元酒店为第七大酒店集团及国内第二大酒店集团,而根据中高档酒店客房数量,开元酒店为第八大酒店集团及国内第四大酒店集团。按中国在营及待开业酒店客房计,根据高档酒店客房数量,开元酒店为第三大酒店集团及国内最大酒店集团,而根据中高档酒店客房数量,开元酒店为第七大酒店集团及国内第四大酒店集团。

  于2018年8月31日,开元酒店拥有135家已签约(包括129份全方位服务管理协议、4份酒店租赁协议及2份特许经营协议)待开业酒店(设有逾3.3万间客房),该等酒店预计于未来五年内开业。

  于2018年8月31日,开元酒店拥有12个酒店品牌组合(其中有9个品牌为在营品牌,有3个新品牌则正在开发中),涵盖中档至高档系列酒店。集团管理及经营四大品牌下的高档酒店,即“开元名都”、“开元度假村”、“开元观堂”及“开元芳草地乡村酒店”。

  开元酒店还经营服务快速增长的注重性价比的游客的中档酒店,以及针对休闲游客及商务游客的精品酒店。就已签约待开业酒店而言,公司预计引入“阿缇客”、“开元美途”及“开元森泊”等新的酒店品牌,面向休闲及商务游客,预期该等酒店全部会于2019年开业。

  募资用途

  募集资金用途方面:一是将用于发展公司的高档商务及度假酒店分部;二是用于发展公司的中档酒店分部;三是将用于品牌建设及推广,包括但不限于进行营销和推广活动、赞助行业活动和广告;四是将用于招聘更多人才,并加强实施公司对员工的培训和招聘计划,以支持公司的业务扩张;五是将用于通过升级现有的运营及IT系统基础设施以开发信息技术系统,包括但不限于加强及升级集成数据系统,扩大酒店经营相关技术范围,以改善酒店宾客的入住体验,如无钥匙进入、语音控制及使用移动应用程序;六是将用于公司的一般企业用途和营运资金。

  股权结构

  截至2018年8月,开元酒店股东及持股情况为:开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。其中陈妙林、陈灿荣、张冠明通过持有开元旅业、开元控股及开元产业投资信托基金等方式成为开元酒店的控股股东。

  2008年12月,开元酒店投资和开元旅业在中国注册成立开元酒店管理,即开元酒店的前身。其中开元酒店投资和开业旅业分别持有开元酒店90%和10%的股权;

  2009年2月,开元旅业将其持有的开元酒店的10%的股权转让给开元酒店投资;

  2013年1月,开元酒店投资以6500万元人民币的价格将其持有的100%开元酒店管理的股权转让给开元旅业;

  2013年4月,开元旅业以2600万元人民币的价格将开元酒店管理的40%股权转让给Clear Ocean,即一家由凯雷投资持有的投资控股公司,由此凯雷成为开元酒店的战略投资者;

  2015年12月,杭州谦和祺聚投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:谦和祺聚)以1000万元的价格认购开元酒店5.0%的股份。此次认购后,开元旅业、Clear Ocean以及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、38%和5.0%的股权;

  2016年11月,Clear Ocean与NC Hotels、铂卉投资(即,上海鸥翎铂卉投资中心(有限合伙))及OC Hotels签订股权转让协议,分别以3.25亿元、1.84亿元及0.79亿元受让开元酒店管理21.0%、11.9%以及5.1%的股权(此时开元酒店管理的市值约为15.50亿元)。Clear Ocean退出后,开元旅业、NC hotels、铂卉投资、OC Hotels及谦和祺聚分别持有开元酒店管理57.1%、21.0%、11.9%、5.1%及5.0%的股权;

  2017年4月,铂卉投资分别以1.26亿元的价格将开元酒店管理8.0%的股权转让给开元旅业;以0.31亿元的价格将开元酒店管理2.0%的股权转让给宁波梅山保税港区开瑞世祺投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:开瑞世祺)。此时,开元酒店管理的市值约为15.70亿元;

  2017年4月,开元酒店管理、开瑞世祺及宁波梅山保税港区开汇泰亨投资管理合伙企业(有限合伙)(简称:开汇泰亨)订立增资协议,增资后分别认购1.6%、6.4%的股权。认购完成后,开元酒店管理的注册资本从1.74亿元增至1.89亿元。另外,在完成股份制后增资至2.1亿元。至此,开元旅业、NC Hotels、开汇泰亨、OC Hotels、谦和祺聚、开瑞世祺以及铂卉投资分别持有开元酒店管理约59.8%、19.3%、6.4%、4.7%、4.6%、3.4%及1.8%的股权。

  中国首个酒店REIT-开元产业信托

  开元产业信托为国内首个酒店产业投资信托基金,由开元酒店集团拆分而来,2013年于香港进行公开招股。在开元旅业上市计划中,开元产业信托为先行打包上市的重资产部分,开元酒店则为轻资产。目前,开元产业信托旗下共有杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、荷兰开元假日酒店德等五家五星级酒店及两家四星级酒店,主要收益来源为酒店租金。

  (一)开元产业信托概况

  开元产业投资信托基金(股票代码:1275.HK)为一个以单位信托基金形式组成的集体投资计划,并已根据证券及期货条例第104条获认可,在香港联合交易所有限公司上市,为全球第一个驻扎中国的酒店产业信托。

  开元产业投资信托基金专注于酒店物业,开元产业投资信托基金于2017年7月出售上海松江开元名都大酒店后,开元产业投资信托现拥有五家高星级酒店(即杭州开元名都大酒店、杭州千岛湖开元度假村、宁波开元名都大酒店、长春开元名都大酒店及开封开元名都大酒店) 以及两家四星级酒店(即浙江开元萧山宾馆及荷兰开元假日酒店-荷兰埃因霍温)。

  开元产业投资信托基金其发起人开元集团自1988年在浙江省杭州市开业,创立了源于本地、广受认可的“开元”系列品牌,主要面向豪华及高档旅游市场,按国际标准提供具中国地方特色的酒店服务。

  开元产业投资信托的主要目标为,通过开元产业投资信托的附属公司(初步酒店物业的注册拥有人及出租人)与开元酒店管理及其附属公司(承租人及酒店管理人)之间的酒店租约及管理协定,向基金单位持有人提供稳定分派及取得稳定收益。

  (二)组织架构

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  历时14年 复盘开元酒店艰难上市路

  

  来源:北京商报

  开元酒店有望为14年上市长跑画上句号,浙江开元酒店管理股份有限公司计划于本月下旬开始路演,目标于3月中于港交所主板上市,集资额超过10亿港元。开元酒店集团作为国内最大的民营高星级酒店集团,旗下管理了140家酒店以及12个酒店品牌组合。早在14年前,开元酒店便谋划上市。不过,受制于重资产比例较高、估值不理想等诸多原因,开元酒店开始筹备轻重资产分拆上市。在业内人士看来,此次开元酒店虽然得以赴港上市,但是和国际酒店集团相比,重资产比例依然很高。此外,国内市场又面临首旅如家、锦江等酒店集团的围剿,未来之路依然艰辛。

  通过港股上市聆讯

  开元酒店表示,上市集团融资款项中超过一半用于开发中高档酒店、商务及度假村酒店,其余将用于IT系统升级和品牌推广等。

  2月15日,据港交所披露,开元旅业集团旗下开元酒店已通过上市聆讯。公告显示,开元酒店成立于1988年,经过多年发展已经建立起 “开元”品牌系列,主要针对高档休闲及商旅市场,提供结合中国本土元素的国际标准酒店服务。开元酒店业务包括酒店经营和酒店管理两大类。在酒店经营方面,包括经营租赁酒店和自有酒店;在酒店管理方面,分为根据全方位服务管理协议酒店和根据特许经营协议条款授予“开元”品牌特许使用权的酒店。

  作为轻资产的开元酒店在去年8月23日递交上市申请,截至2018年8月31日,该集团经营及(或)管理140家酒店以及12个酒店品牌组合,遍及22个省份、直辖市及自治区。其中81家酒店及约17000间酒店客房位于浙江省。

  据了解,近四年开元酒店营收状况相对稳定。截至2018年8月31日的8个月内,该集团的收入和毛利分别为11.19亿元和2.5亿元。在此之前,2015-2017年,该集团收入分别为15.221亿元、16.02亿元、16.65亿元;毛利分别为2.441亿元、3.197亿元以及4.319亿元。

  轻重资产分拆上市

  虽然通过了港交所聆讯,不过,开元酒店赴港上市也历经了14年,在此期间,为了上市,开元还对“轻”、“重”资产分拆进行上市。

  公开资料显示,2004年,开元计划赴港上市。2005年,据当时媒体报道,开元曾计划将浙江开元萧山宾馆、杭州开元之江度假村、萧山开元城市酒店等整体打包上市,募集资金2亿-3亿元。不过,当时恰逢香港财务制度变化,开元酒店上市计划不得不推迟。当年,由于香港会计协会出台新的固定资产折旧标准,将原有的40年折旧年限改为20年,致使开元纯利润大幅缩水,上市计划遇阻。

  2008年,开元重启上市,但是全球金融危机席卷香港股市,该计划再度搁浅。直至2013年,迫于与投资者凯雷集团签订的五年上市规划压力,开元将旗下5家自持物业的酒店房产资产打包,以REITs(产权信托投资基金)方式在证券市场曲线完成上市目标。这在当时也开创了国内酒店行业先例。

  此后实现轻重资产分拆上市,开元产业信托还规划未来每年将收购两三家酒店。开元旅业集团总裁陈妙林当时曾表示,开元的酒店板块分重资产自持物业、轻资产租赁和管理两大部分,重资产业务通过房地产信托上市,而轻资产租赁和管理业务在未来也拟独立上市。未来将会收购更多酒店资产并在培育到一定程度时陆续注入开元产业信托,进一步将轻、重资产逐步剥离,将轻资产模式的租赁和管理酒店独立上市。

  此次上市资产,便是开元酒店中的酒店经营和管理部分。截至2018年4月底,酒店经营包括25家租赁酒店及6498间酒店客房,约占在营酒店客房的21.5%;2家自有酒店及382间酒店客房,约占在营酒店客房的1.3%。酒店管理则包括全方位服务管理协议项下的90家酒店,19923间酒店客房,约占在营酒店客房的66%;及向独立第三方拥有的13家酒店授出特许经营权,拥有3375间客房,约占在营酒店客房的11.1%。

  华美酒店顾问有限公司首席知识管理专家、高级经济师赵焕焱指出,开元轻资产的管理公司上市后,由于租赁经营的酒店只占到小部分,其余是全权委托管理酒店和特许经营酒店,因此经营成本非常低,酒店利润可以确保,但开元酒店的经营规模会比较小。

  酒店仍需品牌突围

  目前,开元酒店的主要业务版图仍在浙江地区。数据显示,截至2018年4月底,开元酒店59.2%的酒店位于浙江省,其余部分酒店均位于二线及三线城市。在开元130家酒店中,仅有7家位于一线城市,约占5.4%;42家位于新一线城市,约占32.3%;39家位于二线城市,约占30%;25家位于三线城市,约占19.2%;17家位于其他城市,约占13.1%。

  据中国旅游饭店业协会相关报告显示,酒店旅游业已经成为浙江省服务业的龙头产业,浙江省酒店整体的经营利润要明显高于全国二线城市的平均水平,由此证明浙江省目前仍在运营的高地上。业内分析,在大本营市场中,开元酒店的竞争对手不在少数,主要是跨国管理公司抢食和本土已经上市的首旅如家、锦江等酒店集团的围剿。

  在有限服务连锁酒店的冲击下,开元酒店近两年也开始发力中端连锁酒店和度假文化主题酒店。截至2018年4月30日,开元酒店120家已签约待开业的酒店中,有76家是中端酒店,有开元曼居、开元美途、阿缇客等系列品牌。文化度假酒店品牌则主要为芳草地乡村酒店。而早在2017年,首旅如家总经理孙坚便提出大力拓展中高端酒店的战略,并在未来几年内加速中高端酒店的占比。另一边,锦江在收购铂涛股权后,也加速在全国范围内的布局,尤其是中高端和个性化酒店。

  赵焕焱分析指出,目前来看,开元酒店需要从一家区域性的知名品牌向全国性的知名品牌跨越。在本土市场中,虽然规模上具有一定优势,但是中高端酒店市场竞争激烈,增长空间有限。此外,开元酒店在浙江还面临着国外酒店集团的竞争,特别在高端品牌方面,还处于边缘。

  北京商报记者 武媛媛/文 高蕾/制表[详情]

  开元酒店:“轻资产”的面子与“重资产”的里子

  

  坎坎坷坷13年,现在开元酒店终于可以如愿登陆港股市场。

  在递交招股书半年后,今日(2月15日)浙江开元酒店管理公司通过港交所聆讯。这意味着不久之后,这家知名酒店公司便可以正式登陆港市挂牌交易。这一刻,其母公司开元旅业等了逾13年。

  从“酒店+地产”到寻求上市

  2006年9月,开元旅业在上海的第一家五星级酒店正式开张,这座紧邻松江新城的开元名都酒店是这家浙江企业进驻上海的第一站。

  “为此我们已经做了8年的准备。”时任开元集团旗下酒店管理公司总经理的陈灿荣如是说。这座松江开元名都酒店总投资约5亿元,是当时开元酒店最大的一笔投资。而维持酒店运转的资金则是来自开元旅业的房地产业务。

  智通财经了解到“酒店+地产”是开元旅业当时最为熟练的经营方式。通过公司旗下五星级酒店提升其地产含金量,然后通过地产业务回笼现金反哺酒店,二者相辅相成共同发展。

  依靠这种方式,开元一举成为当时国内最大的民营酒店集团。并且时至今日,按在营及待开业高档酒店客房的数量计,开元酒店为第三大酒店集团及最大的国内品牌酒店集团,而按在营及待开业中高档酒店客房的数量计,开元酒店则为第七大酒店集团及第四大国内品牌酒店集团。

  “酒店+房产”模式为开元的快速扩张发挥了巨大作用,但这一模式放至上海却遇到了瓶颈。

  2006年上海房地产政策已开始趋紧,土地供给出现一定收缩,公司想低价买地已较为困难。一旦失去房地产支持,酒店运营便如“无源之水”。即使是松江开元名都酒店的运营,很大程度上也是得益于公司此前“松江地中海“和”松江新都“两个楼盘的顺利销售,为酒店运转提供了现金流储备。

  由于地价成本问题,松江开元名都的模式在上海已经无法复制,但彼时在开元集团制定的扩张计划中,北京、上海等一线城市又是公司发展的重点,这让局面顿时陷入了两难之中。

  寻求转型成为开元唯一的出路。当时公司管理层提出的是:“独立运作、拓展业务、上市融资”。

  “我们不能像前几年一样,仅仅运用酒店房产联动的模式,今后的发展设想是,将酒店投资和房地产投资分开”。开元集团轻重资产分拆上市的转型路线图由此诞生。

  实际上这一路线在2005年已有计划。智通财经了解到,2005年3月,开元酒店宣布于当年10月赴港上市。但香港会计协会在当年年10月出台新的固定资产折旧标准,将原有的40年折旧年限改为20年。

  根据新折旧标准,开元酒店与另4家酒店业务预计到2005年年底6000余万元的净利润将缩水至1800万元左右。因此开元酒店放弃了该上市计划。

  但公司并未放弃上市融资。在把酒店和房产分成两个资产包后,开元又将酒店业务分成酒店资产和酒店管理两大板块,理论上实现轻重资产剥离。此次上市的便是开元集团的“轻资产板块”——开元酒店管理公司。

  轻资产“不轻”

  虽然开元酒店管理公司被称作是轻资产类别,但招股书数据反映的事实却并非如此。

  根据招股书介绍,目前开元酒店共用两种业务模式:自有或租赁的酒店经营业务和全方位服务管理和特许经营的酒店管理业务。

  招股书显示,截至2018年8月底,公司酒店经营业务下拥有31家酒店,其中29家租赁酒店和2家自营酒店;公司酒店管理业务下拥有109家酒店,其中96家为全方位服务管理酒店及13家特许经营酒店。

  值得注意的是,虽然公司酒店管理业务下的酒店数量远高于其酒店经营业务下的酒店数量,但二者的营收能力与数量关系却成反比。

  招股书显示,2015-2017年,开元酒店管理总营收从15.22亿元(人民币,单位下同)增至16.65亿元,但其中酒店经营连续三年的收入占比均在90%以上,而酒店管理业务营收占比则在8%上下浮动。

  这一数据对比从根本上反映出开元酒店在运营上一定程度的“重资产”属性。智通财经了解到,开元酒店的酒店经营业务需要公司负责承担所经营酒店的门店租金、扩建及翻修等所有经营开支。

  从招股书披露的公司销售成本来看,虽然2015-2017年公司经营租金金额持续降低,但仍然占公司销售成本的30%以上。

  酒店经营成本的居高不下在一定程度上影响了公司的综合毛利率。可以看到,2015-2017年,公司酒店经营业务的分部毛利率仅从9.9%升至20.2%,而属于轻资产部分的酒店管理业务毛利率则高达90%。受到酒店经营业务毛利率拖累,公司在2017年的综合毛利率仅有23.4%,这较大地影响了公司的盈利。

  由此可见,虽然此次开元集团将其酒店管理公司这一“轻资产板块”进行分拆上市,但“轻者不轻”,其中重资产属性的酒店经营依然是公司营收“主力军”。

  这从侧面反映出开元酒店管理公司的酒店管理业务目前仍发展薄弱,其全委托酒店的营收尚不足以为公司提供高额的管理费收入。不过公司酒店管理业务盈利能力强劲,若在未来公司通过适当改善业务提高全委托酒店和特许经营酒店业务的营收,提高公司管理费收入,这家公司还是值得投资者关注的。[详情]

  浙江开元酒店通过港交所聆讯 连续三年毛利率超20%

  

  根据港交所2月15日披露的信息,浙江开元酒店管理股份有限公司已通过港交所的上市聆讯,中国银河国际和交银国际为其联席保荐人。

  该酒店于1988年在浙江省杭州市成立,属中国领先的酒店集团之一,迄今为止已经建立起本土的、获得广泛认可的“开元”品牌系列,主要针对高档休闲及商旅市场,提供结合中国本土元素的国际标准酒店服务。截至2018年8月31日,该集团经营及(或)管理140家酒店以及12个酒店品牌组合,遍及22个省份、直辖市及自治区。其中81家酒店及约17000间酒店客房位于浙江省。

  截至2018年3月31日,按中国在营酒店客房数量计,根据高档酒店客房数量计,该集团为第七大酒店集团及国内第二大酒店集团。而根据中高档酒店客房数量计,该集团为第八大及第二大酒店集团。

  在截至2015年及2016年12月31日的年度内,该集团的收入分别为15.221亿元人民币(单位下同)、16.02亿元;毛利分别为2.441亿元、3.197亿元;在截至2017年12月31日为止的年度,该集团的收入和毛利分别为16.65亿元和4.319亿元;而在截止2018年8月31日为止的8个月内,该集团的收入和毛利分别为11.19亿元和2.50亿元,与2017年同期相比均有所增加。在上述期间该集团的毛利率分别为16.0%、20.0%、25.9%和22.3%;纯利率分别为1.9%、5.2%、10.0%和10.0%。

  在截至2015年及2016年12月31日的年度内,该集团的流动负债净额分别为4150万元、2420万元;而在2017年12月31日及2018年8月31日,该集团的流动资产净值分别为8830万元和1.048亿元。

  截至2015年12月31日止,该集团的年度产生经营活动所得现金净额为9740万元,但是同期其现金流出净额为2830万元;截至2018年8月31日为止的八个月,其经营活动产生现金净金额为3360万元,但是同期其现金流出净额为1.359亿元。

  据该公司提交资料显示,其所面临的风险主要是过于激烈的竞争、无法保证能够实现当前的发展目标及增长计划等。[详情]

  酒店大亨欲抢风口 开元物业毛利率远逊南都碧桂园

  

  和其他房地产企业不同,陈妙林旗下开元酒店及开元房产集团并未上市,而开元物业却要抢先IPO,只因此时物业分拆具有神奇魔力

  《投资时报》研究员 王彦强

  既不是萧伯纳的小说,也并非55年前奥黛丽·赫本主演的电影,但资本市场上这出卖花女变贵妇人的故事,显然更富有戏剧性。

  自彩生活(1778.HK)于港交所成功上市,长期在控股地产母集团阴影下自惭形秽的房地产物业公司,突然发现了一条证明自身价值的捷径。甚至,当市场拐点来临,重资产的地产企业为获取融资不得不反复压缩市盈率或者抬升借款票面利率时,主打“盘活存量”特别是拥有可观且持续现金流的他们,现在受到更多追捧。

  数据显示,仅2018年,包括南都物业(603506.SH)、雅生活服务(3319.HK)、碧桂园服务(6098.HK)在内6家物业服务企业先后亮相内地和香港股市。其中,南都物业在A股上市,另外5家物业公司赴港上市,均为历年之最。

  除此之外,奥园健康生活、滨江服务、蓝光嘉宝等房企旗下物业服务公司目前也在港股排队,而在新三板挂牌的物业公司,更是超过60家。值得注意是,包括万科、恒大、保利等巨头很可能在未来也加入这一阵列。

  这一切,显然与市场逻辑切换后投资者的好恶改变有关。

  示范者的光环就是最好的广告。彩生活2014年6月30日登录港交所,上市三天其市值就达到55.6亿港元。注意,该指标已反超其母公司花样年控股(1777.HK)。即使五年过去,双方市值仍不相伯仲。

  更大一颗“卫星”则来自碧桂园服务。该公司2018年6月19日在港交所上市,仅一个月后市值竟达到353.5亿港元,而在分拆上市前,其2017年物业管理收入为26.56亿元,仅占母公司总收入的1.17%,对应的净利润则为2.89亿元。如果以上市当天碧桂园(2007.HK)的PE作为参考,那么碧桂园服务的理论市值本应为39.91亿港元。然而现实是,上市后首月后者市值就翻了近10倍。

  不妨做个对比,在平均市盈率10倍左右的港股市场,截至2019年1月29日,碧桂园服务的市盈率计28.51倍。

  开元也来抢风口

  闻风而动,开元物业也来了。这家由中国民营酒店大王陈妙林创办且总部同样位于杭州城的公司,希望成为继南都物业之后物业管理界新一位敲开A股大门的幸运儿。

  2018年12月28日,中国证监会官网披露了浙江开元物业管理有限公司(下称开元物业)首次公开发行股票的招股说明书。招股书显示,这家已在新三板摘牌的企业,此次拟在深圳证券交易所创业板公开发行1368.90万股,募集资金3.89亿元,保荐机构为民生证券。

  据公开资料,该公司控股股东为开元房产集团,实控人为陈妙林,而后者通过开元房产集团控制发行人54.61%的股份。

  不过,《投资时报》研究员注意到,开元物业主要业务集中在浙江地区,外包业务占比近三成,且应收账款占总资产的比例较高。其在2015年至2017年及2018年1—6月份(下称报告期)的毛利率较同行可比上市公司为低。此外,该公司人工成本占总成本的比例高企,关联交易占比也较大。

  针对上述问题,《投资时报》发送采访提纲至开元物业投资者关系部,但截至发稿并未收到具体问题的回复。

  不一般的董事长和总经理

  陈妙林,1952年出生于杭州市萧山区。在《2018年胡润全球富豪榜》共计2694位富豪中,排名第2075位。截至目前,其身家共计82亿元人民币,在身家过10亿美元的38位杭州富豪里排名第28位。

  2017年8月3日,即陈65岁生日当天,他意外宣布把开元旅业集团董事长职位交给第二大股东、也是自己首任秘书的陈灿荣。至于外界普遍好奇的“为何不让两个女儿接班”的疑问,陈妙林以“不舍得”应对。

  颇有意味的是,尽管“开元酒店”也正在港交所排队等候,但作为陈氏退休之后两件“必办大事”之一,这一更体现开元特色的公司却很可能要落后于小弟的亮相时间。

  据《投资时报》研究员查阅查阅招股书了解到,陈灿荣通过德威地产间接持有开元旅业集团8.53%的股份。而开元旅业集团和谐元投资又分别持有开元物业的大股东开元房地产集团85%和15%的股份。

  此次开元物业招股书显示,陈灿荣不仅为开元物业董事长,同时兼具开元旅业集团有限公司、杭州开元房地产集团有限公司董事长。

  值得一提的是,目前持有开元物业18.99%股份的谢建军,有着与香港著名电影演员周润发当初在电梯口把握机会类似的“上位故事”。据悉,谢建军当初只是萧山宾馆一名普通保安,因巧妙解决客人电梯吸烟事件受到陈妙林赏识,而后更一步步被提升为开元物业总经理。

  对标一哥毛利率逊色

  《投资时报》研究员查阅招股书发现,该公司物业管理服务区域主要集中在华东地区,报告期内,该地区营业收入占总营业收入的比例分别为81.41%、86.66%、90.16%及93.26%。其中,所谓华东地区又以浙江地区占比为主,报告期内,浙江地区营业收入占总营业收入的比例分别为70.44%、76.49%、76.66%及81.27%。

  巧合的是,开元物业在杭州的主要竞争对手就有三家,其中南都物业已在A股上市,绿城服务(2869.HK)在香港上市,滨江服务目前正在港股排队。截至1月25日收盘,前两者市值分别达23.49亿元人民币及189.17亿港元,静态市盈率则分别为31.39倍和41.19倍。考虑到南都物业在2017年营收和净利表现均略优于开元物业,其很可能对于后者更具有指标意义。

  从毛利率来看,开元物业在报告期内给出的数据分别为27.10%、23.13%、22.49%和20.92%。而同期南都物业的毛利率分别为29.77%、27.18%、24.40%和24.11%。至于港交所“物管第一股”碧桂园服务的同期毛利率,则高达为30.57%、33.93%、33.17%和39.00%。

  此外,2018年上半年,开元物业应收账款净额为1.49亿元,占总资产比例为34.49%,占比相对较高,一旦发生坏账风险,亦将会对公司产生不利影响。

  另据招股书显示,开元物业将非核心业务委托于第三方公司。报告期内,第三方公司业务外包成本占其主营业务的比例分别为20.26%、32.47%、34.98%和34.84%。对于物业管理而言,外包业务占比较高,其服务质量以及对开元物业声誉的影响相对不可控,而服务质量以及声誉又会对经营业绩产生直接影响。

  必须引起注意的,还有开元物业的人工成本。

  报告期内,该公司人工成本占主营业务成本的比例分别为66.35%、55.20%、52.64和53.64%。而2015年至2017年,浙江省全社会单位就业人员平均工资增速分别为6.9%、8.9%和8.2%。对于开元物业来说,人工成本上涨压力不小。

  一位业内人士向《投资时报》研究员表示,“一家物业管理公司,其员工工资是联动的,如果保洁人员工资提高也就意味着其他服务人员工资也要相应提高,这对以人力资源为主的物业管理公司影响不小”。[详情]

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